商品房和住宅房的區(qū)別具體如下：1、性質(zhì)不同：商品房從性質(zhì)上來說是一種獲得方法，在房地產(chǎn)市場中是商品買賣交換，根據(jù)市場價格進行售出，買賣雙方會有討價還價的情況，是根據(jù)國家規(guī)定的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)進行買賣交易的。住宅房只是提供居住的一種房子，國家可以按照規(guī)定政策分隔標準，比如：普通住宅、高端住宅、多層住宅、高層住宅等。2、產(chǎn)權(quán)年限不同：因為商住房只能擁有50年的土地使用權(quán)，土地使用年限屆滿之后可以向國家申請延長。而純住宅房有70年產(chǎn)權(quán)，繳納一定費用，到期后自動續(xù)期。3、歸屬有異：商品房是在國家規(guī)定的政策之內(nèi)出售，商品房分為外銷商品房和內(nèi)削商品房，按照商品房出售之后的功能，商品房可以分為居住和其它用途，因此，商品房的用途是比較廣泛的。住宅房主要功能就是為大家提供休閑居住的一種房子，并沒有什么商業(yè)用途，普通住宅一般情況下是不可以上市進行交易的。4、貸款條件不同：購買購買商品房大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。而購買住宅房可以用公積金貸款，能得到五成或六成按揭。【法律依據(jù)】《民法典》第二百零九條，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。