轉(zhuǎn)載自： 首席法務(wù)

【裁判要旨】

【案情】

【裁判】

【評(píng)析】

　　本案涉及公有住房承租權(quán)能否繼承的問題。公有住房承租權(quán)是我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，也是我國長期以來實(shí)行住房福利化的結(jié)果，公有住房的承租權(quán)與傳統(tǒng)民法上私人所有權(quán)基礎(chǔ)上的承租權(quán)是不同的。

　　1.公有住房承租權(quán)的法律性質(zhì)界定

　　筆者認(rèn)為，公有住房承租權(quán)應(yīng)當(dāng)是一種物化的債權(quán)。

　　第一，公有住房的承租權(quán)與普通房屋承租權(quán)在實(shí)質(zhì)上存在很大的區(qū)別。一是承租主體上，公有住房的承租人是特殊主體，是在國家機(jī)關(guān)或者國有、集體企、事業(yè)單位工作并達(dá)到一定工作年限的職工。二是在承租權(quán)期限上，公有住房承租人與房管部門簽訂公有住房租賃合同之后，承租人對(duì)該公有房屋即具有了永久的占有權(quán)和使用權(quán)，非因特定事由，房管部門不得終止公有住房租賃合同。三是在租金對(duì)價(jià)上，公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)是由專門機(jī)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)定，其租金只是為了維持房屋維修的成本費(fèi)用支出，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)房屋租金。因此單位對(duì)公有住房的所有權(quán)實(shí)際已經(jīng)被虛化了，公有住房承租權(quán)是一種在相當(dāng)程度上物化了的權(quán)利。

　　第二，公有住房承租權(quán)具備獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。公有住房的承租人享有除所有權(quán)以外的其他一切權(quán)利，對(duì)公有住房擁有實(shí)際控制與支配的權(quán)利，可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓并獲得差價(jià)。對(duì)公有住房進(jìn)行拆遷，承租人可以直接獲得拆遷安置。因此公有住房承租權(quán)是一種可以直接獲得獨(dú)立財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償?shù)臋?quán)利形式。

　　第三，公有住房的承租人具有實(shí)際上的處分權(quán)。公有住房承租人雖然不能決定公有住房本身的命運(yùn)，但對(duì)其承租權(quán)卻享有占有、轉(zhuǎn)讓、消滅等自由。因此，公有住房承租權(quán)與一般的房屋租賃承租權(quán)有很大差別，絕不僅僅是單純的債權(quán)，其所具有的永久占有、使用、支配、轉(zhuǎn)讓等特征，使其在性質(zhì)上與物權(quán)中的用益物權(quán)相似，故公有住房承租權(quán)應(yīng)當(dāng)歸為是一種呈現(xiàn)出用益物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，即一種物權(quán)化了的債權(quán)。

　　2.公有住房承租權(quán)能否繼承的問題

　　第一，從權(quán)利屬性來看，公有住房承租權(quán)有明顯的物權(quán)特征，是與用益物權(quán)相似，承租人作為權(quán)利人有權(quán)更完整地行使其權(quán)利并受到法律保護(hù)，這些法律行為包括轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)包括繼承。

　　第二，從權(quán)利取得方式來看，公有住房承租權(quán)是基于單位職工工作貢獻(xiàn)大小、家庭人口及其他住房等情況產(chǎn)生的，不僅是賦予個(gè)人的價(jià)值回饋，更體現(xiàn)為個(gè)人和家庭的權(quán)益，因此從這種途徑取得的公有住房承租權(quán)應(yīng)當(dāng)可作為“遺產(chǎn)”在家庭和親緣關(guān)系間進(jìn)行繼承。當(dāng)然，由于分配取得的公有住房仍然屬于社會(huì)公共資源，在繼承方式上應(yīng)當(dāng)有別于其他私人財(cái)產(chǎn)。

　　第三，從公有住房管理模式的發(fā)展進(jìn)程看，住房制度改革使公有住房承租權(quán)取得方式發(fā)生了質(zhì)的變化。一是允許公有住房承租權(quán)通過有償交換的方式，實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值。二是公有住房的承租權(quán)在一定條件下可以購買。這即認(rèn)可了公有住房承租權(quán)可以作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利。因此，隨著市場(chǎng)發(fā)展及住房制度的改革，公有住房承租權(quán)的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期簡單的福利待遇載體，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具備商品交換的標(biāo)的物，其財(cái)產(chǎn)性得到了充分的肯定。三是公有住房承租權(quán)在拆遷過程中可獲得補(bǔ)償。公有住房拆遷時(shí)，其承租人是符合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的。這也承認(rèn)了公房承租權(quán)具體財(cái)產(chǎn)性，而可繼承是財(cái)產(chǎn)性的重要表現(xiàn)。