都說炒股有風(fēng)險，買房穩(wěn)賺。但事實上，買房也存在各種陷阱和始料未及的風(fēng)險。但對于大多數(shù)人來說，買房不像買賣其他商品一樣，能夠迅速積累買賣經(jīng)驗，防范購買風(fēng)險，一旦中招損失巨大。購房中有哪些風(fēng)險?

　　法院提示：

　　抵押房、抵債房、共有房、多戶房、學(xué)區(qū)房、央產(chǎn)房、代理房、在租房、拍賣房、漲價房，屬于十大“風(fēng)險房”。

　　那么應(yīng)該如何避免風(fēng)險呢?北京市西城區(qū)法院昨天公布了一組案例，為我們揭示了房屋買賣當(dāng)中的那些風(fēng)險。

　　案例一：慎選抵押房

　　案情介紹：2015年3月，韓先生購買西城區(qū)廣安門外大街的一處房屋，43平米總價174萬元。這套房屋是張女士2013年通過按揭方式購得，抵押給光大銀行借款115萬元。因為沒還清借款，抵押權(quán)未消滅。韓先生特意在合同中約定，張女士在簽訂合同后10個工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)，之后向張女士先行支付了120萬，但對方遲遲不辦理解除抵押手續(xù)，更嚴(yán)重的是，因為其他糾紛，房屋被法院查封，無法繼續(xù)交易，最終法院判決張女士支付違約金。

　　法官說法：法院掌握的一個標(biāo)準(zhǔn)就是，如果有銀行抵押的話，在抵押未解除的這種情況之下，無法判決它進(jìn)行過戶，因為存在抵押可能就是導(dǎo)致判決履行的一個障礙。所以呢，當(dāng)事人如果購買的房屋是存在抵押的，那這種情況之下，雙方當(dāng)事人要詳細(xì)的對抵押的如何解除，解除的時間、解除的期限以及未按期解除抵押導(dǎo)致房屋合同不能履行的一個法律后果進(jìn)行詳細(xì)的約定，這樣呢買房人和賣房人才能夠更好地保護(hù)自己的權(quán)利。

　　案例二、防范抵債房

　　案情介紹：2013年7月29日，年近八旬的陳老太通過萬女士的介紹向劉女士借款,并以位于西城區(qū)平原里的一套自有房屋作為擔(dān)保。同日，陳老太與萬女士簽訂委托書，授權(quán)萬女士有權(quán)代其辦理涉案房屋的抵押及出售等相關(guān)事宜。隨后萬女士辦理了房屋抵押公證手續(xù)。2014年4月1日，因陳老太未能償還劉女士的借款，萬女士代表陳老太與常先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋低價出售給常先生。陳老太被迫離家，后訴至西城法院，要求撤銷其與常先生簽訂的存量房屋買賣合同。

　　法官說法：西城法院經(jīng)審理后，認(rèn)為本案存在著房屋交易價格明顯過低、合同多數(shù)條款空白、買房人從未看過涉案房屋等眾多疑點，并結(jié)合相關(guān)案情，認(rèn)為萬女士與常先生在房屋買賣合同訂立及履行中的行為不符合市場交易習(xí)慣，顯失公平，故判決撤銷了陳老太與常先生簽訂的房屋買賣合同。

　　案例三、巧簽共有房

　　案情介紹： 2010年10月12日，出賣人景先生與買受人馬先生通過中介簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定景先生將坐落于北京市西城區(qū)紅線胡同一處房屋出售給馬先生，房屋建筑面積21.5平方米，價格67萬元。合同簽訂后，馬先生當(dāng)即支付定金2萬元。2010年10月31日，景先生之妻王女士向馬先生發(fā)送了告知函，告知房屋系夫妻共同財產(chǎn)，因景先生未征得其同意擅自簽訂房屋買賣合同，所簽合同為無效合同，后景先生也以此為由不再履行合同。2012年7月13日，馬先生去世。2015年，馬先生子女訴至法院要求景先生繼續(xù)履行合同。

　　法官說法：《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理共同財產(chǎn)的屬于無權(quán)處分行為。

　　案例四、看清多戶房

　　案情介紹：2015年5月，王女士購買董女士位于西城區(qū)宣武門西大街一處房屋，總價305萬元。依據(jù)合同約定，董女士方應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，完成原有全部戶口遷出手續(xù)，否則支付房屋總價款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)。結(jié)果房屋過戶后，仍有董女士的繼子戶口未遷出，王女士起訴到法院。

　　法官認(rèn)為：戶口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質(zhì)上屬于公安機(jī)關(guān)行政行為，并不受司法調(diào)整，不屬于法院受案范圍。但是，戶口遷移的義務(wù)可以作為約定內(nèi)容寫入合同條款，并明確相應(yīng)違約責(zé)任。

　　案例五、驗明學(xué)區(qū)房

　　案情介紹：馬先生為孩子上學(xué)想購買學(xué)區(qū)房，中介公司業(yè)務(wù)員從網(wǎng)上找到西城區(qū)一所重點小學(xué)以往的招生簡章，馬先生看后以高于同地區(qū)均價16%的價格購買了涉案房屋，可是后來他一打聽，這套房子不屬于招生簡章上的劃片房屋，就起訴到法院，要求中介公司賠償差價損失，退還服務(wù)費。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同并沒有約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容，馬先生所主張的差價損失無法支持。

　　法官說法：如果雙方當(dāng)事人確實是要買賣學(xué)區(qū)房，那么在合同的補(bǔ)充條款中要特別的注明我要購買的是學(xué)區(qū)房，我的合同目的就是要學(xué)區(qū)房。如果沒有實現(xiàn)這個合同目的的話，那么違約方就要付給守約方相應(yīng)的違約責(zé)任。這樣法院在裁判中也好有一個判斷的依據(jù)。

　　案例六、慎選央產(chǎn)房

　　案情介紹：2015年4月5日，賣房人李先生與買房人小何就坐落于西城區(qū)白廣路的一處房屋簽訂了房屋買賣合同，約定購房款490萬，過戶時間為合同簽訂之日起120日內(nèi)，即2015年8月3日。但是因為小何購房指標(biāo)的限制，小何需要先賣掉名下一套房屋才可以再行購房。結(jié)果小何于6月30日賣了一套房屋取得購房資格，并于7月1日才開始實際履行合同。后在房源核驗中，因涉案房屋是未辦理上市手續(xù)的央產(chǎn)房而被退回。后李先生于7月17日完成了央產(chǎn)房上市手續(xù)，小何隨后又申請貸款，8月7日批貸，8月11日完成過戶，晚于約定期限8天，李先生認(rèn)為逾期過戶的責(zé)任在小何，訴至西城法院要求小何支付逾期過戶違約金一萬元。小何則認(rèn)為逾期過戶責(zé)任在李先生，隱瞞央產(chǎn)房的事實才導(dǎo)致貸款辦理的時間拖延。

　　法官說法：關(guān)于逾期過戶的違約責(zé)任問題，西城法院認(rèn)為，小何在取得購房資格后實際用時一個多月即完成了涉案房屋過戶，合同約定的自合同簽訂之日起120日內(nèi)完成過戶，已綜合考慮了小何購房時暫無在京購房資格、需貸款購房等客觀情況，小何出售自己名下房屋的時間較晚，應(yīng)對逾期過戶承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是李先生應(yīng)當(dāng)知道涉案房屋為央產(chǎn)房，亦應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善上市手續(xù)，李先生于7月才辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)，對涉案房屋過戶期限亦有影響，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，方式為抵銷部分小何應(yīng)支付的違約金。最終，我院判令小何償付李先生逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的違約金八千元。

　　案例七、警惕代理房

　　案情介紹：2010年3月23日，旅居國外的周女士委托孫先生代為出售其位于西城區(qū)西便門東里的一處房屋，委托范圍為賣房手續(xù)的前期事宜，周女士本人4月9日到京，將持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續(xù)，過戶及房款事宜由本人親自辦理。3月27日，趙先生在某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)下，與孫先生就涉案房屋簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋總價款為185萬元。合同簽訂當(dāng)日，趙先生向?qū)O先生支付了10萬元定金。4月9日，周女士回國后認(rèn)為孫先生無權(quán)代理房屋的正式簽約及收取定金事宜，并且房屋成交價格明顯過低，因此未作出追認(rèn)表示，拒絕履行合同。趙先生遂起訴至西城法院要求確認(rèn)就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同無效;孫先生雙倍返還其定金;某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還中介費;周女士、孫先生及某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同賠償其房屋差價損失。

　　法官說法：關(guān)于代理權(quán)限及過錯責(zé)任，西城法院認(rèn)為周女士明確表明其于4月9日回國，并持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續(xù)，由此可知，孫先生并未取得代理周女士簽訂正式房屋買賣合同的授權(quán)，且周女士回國后并未做出追認(rèn)，因此孫先生與趙先生的簽約行為應(yīng)屬于越權(quán)代理，周女士并無過錯，房屋買賣合同對周女士不發(fā)生效力;某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，在未充分審查委托書權(quán)限的情況下，即指導(dǎo)趙先生與孫先生簽訂房屋買賣合同，并最終導(dǎo)致合同因?qū)O先生無權(quán)代理而被確認(rèn)無效，負(fù)有重大過錯;而趙先生對授權(quán)委托書未充分審查，也負(fù)有一定的責(zé)任。最終判決趙先生與孫先生簽訂的房屋買賣合同無效，孫先生返還趙先生定金，某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還趙先生中介費，孫先生和某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司賠償趙先生部分房屋差價損失。

　　案例八、慎選在租房

　　案情介紹：2013年5月19日，李先生與梅先生簽訂房屋租賃合同，約定李先生將其所有的位于西城區(qū)椿樹園的一處房屋租給梅先生，租期自合同簽訂之日起至2014年5月19日，租賃到期后，雙方又將租賃合同續(xù)簽至2015年5月19日。2014年12月6日，李先生在北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間服務(wù)下，將涉案房屋出售給楊先生，房屋總價款為300萬元。同日，李先生、楊先生、中介公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定關(guān)于租房事宜，李先生收到全部房款后退還楊先生1萬元租金，楊先生保證租戶住到2015年6月1日。現(xiàn)梅先生以李先生出售訴爭房屋侵犯了其承租人優(yōu)先購買權(quán)為由訴至本院，要求李先生賠償損失10萬元。庭審中，李先生稱梅先生知道賣房事宜，因為賣房期間都是梅先生帶著中介看房，梅先生起訴的真正原因僅僅是要求免費多住一段時間。

　　法官說法：梅先生作為房屋承租人，在李先生出售房屋時，確實享有以同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。我院經(jīng)審理認(rèn)為，結(jié)合北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶人看房的證人證言，以及李先生與梅先生在看房當(dāng)日及涉案房屋買賣合同簽訂之日的通話記錄，認(rèn)為梅先生對涉案房屋出售事宜應(yīng)當(dāng)是知情的，而且梅先生并未提供證據(jù)證明其提出過購買涉案房屋，在此情況下，李先生將涉案房屋出售給他人的行為并未侵害梅先生的優(yōu)先購買權(quán)，最終判決駁回了梅先生的訴訟請求。

　　案例九、了解拍賣房

　　案情介紹：2008年遼寧某證券公司被中國人民銀行行政關(guān)閉，資產(chǎn)抵償給銀行，其中包括沈陽市某地的一處房屋。后人民銀行委托A公司進(jìn)行資產(chǎn)打包拍賣(A公司是北京市西城區(qū)的一家企業(yè))，B公司通過拍賣購得了這些房產(chǎn)。2014年，B公司將其中一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給岳先生，岳先生按照合同約定支付了全部購房款，但是在過戶時出現(xiàn)問題，由于原房屋產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)注銷，B公司又不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)?shù)胤抗懿块T無法為岳先生辦理過戶，無奈之下岳先生將A、B兩公司訴至西城法院請求配合完成過戶手續(xù)。

　　法官說法：本案中的焦點問題是岳先生購得了拍賣房屋，但是無法辦理過戶。涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)被行政關(guān)閉，法人相應(yīng)被注銷，不再具備民事主體資格，無法配合完成過戶手續(xù)。B公司拍賣購得該房產(chǎn)，但尚未過戶，因此對涉案房屋的處置權(quán)利仍屬于A公司。這樣一來，岳先生要求A、B兩公司配合過戶，就不得不通過訴訟途徑來解決。最終西城法院經(jīng)審理后判決A公司協(xié)助將涉案房屋過戶到B公司名下，待上述義務(wù)履行完畢后七日內(nèi)，B公司協(xié)助將涉案房屋過戶至岳先生名下。

　　案例十 、應(yīng)對漲價房

　　案情介紹：2015年5月9日，程女士與沈先生簽訂房屋買賣合同，約定程女士將其名下一套位于西城區(qū)菜市口大街的房屋賣給沈先生，房款總價為700萬，其中定金30萬，首付款312萬，貸款250萬，剩余108萬余款于7月14日過戶當(dāng)天以資金監(jiān)管方式支付。合同履行過程中，沈先生支付了定金和首付款，但貸款未能如期獲批，雙方也并未于7月14日辦理房屋過戶。7月24日，程女士向沈先生發(fā)出解除合同通知，沈先生認(rèn)為程女士是因房價大漲不想賣了，故訴至西城法院要求程女士繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理涉案房屋過戶并支付違約金，同時明確表示愿意一次性支付剩余房款358萬。訴訟中，程女士提出反訴，認(rèn)為沈先生未在7月14日支付資金監(jiān)管款項構(gòu)成違約，要求確認(rèn)雙方已于7月24日解除合同，沈先生配合撤銷網(wǎng)簽，定金30萬元不予退還。

　　法官說法：西城法院經(jīng)審理認(rèn)為，沈先生未能如期獲得批貸系不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的客觀原因所致。因雙方一直未簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，也并未在7月14日實際辦理過戶手續(xù)，故沈先生未支付資金監(jiān)管款項并非單方違約，涉案房屋的買賣合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。但過戶義務(wù)為雙方義務(wù)，雙方未能如約辦理過戶，也并非程女士的單方違約，因此對沈先生要求程女士支付違約金的訴訟請求不予支持。最終西城法院判令沈先生向程女士支付剩余房款358萬，程女士配合沈先生辦理涉案房屋的過戶登記手續(xù)，駁回沈先生的其他訴訟請求和程女士的全部訴訟請求。

　　買房應(yīng)如何規(guī)避風(fēng)險?

　　北京西城法院新聞發(fā)言人劉白露介紹，西城法院受理的房屋買賣合同糾紛案件一直居高不下。今年截止到9月就已收案587件，其中二手房買賣占到八成左右。

　　二手房買賣涉及的法律問題除了一般買賣合同問題，還涉及到房屋產(chǎn)權(quán)情況、抵押貸款、委托代理、居間活動等其他法律問題，及以享受教育資源為購房目的的戶籍遷移、學(xué)區(qū)房等政策性問題。

　　在選擇房屋的時候，看一下這個房屋是不是有抵押、是不是抵債的、是不是共有的，有沒有存在多人戶口、是不是央產(chǎn)房、符不符合上市條件、買房涉及不涉及代理、還有房屋存不存在出租的情況，就是對房屋進(jìn)行實地的勘驗是非常必要的，了解房屋的實際狀況，了解產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)情況，等等。

　　不同類型的“風(fēng)險房”，也適用一些共同的風(fēng)險防范措施。法官建議二手房買家首先要準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息，通過看房產(chǎn)證、戶口本和房子本身進(jìn)行認(rèn)真審核，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等;其次要妥善簽訂購房合同，北京市存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議都要都要認(rèn)真審查交易流程、時間節(jié)點和違約責(zé)任等三個方面。

　　維權(quán)方面，法官建議在交易的各個環(huán)節(jié)，購房者都應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)文件及證據(jù)，雙方在實際履行過程中達(dá)成的新的約定，要及時作為補(bǔ)充協(xié)議附在買賣合同之后。一旦出現(xiàn)爭議，拿好相關(guān)證據(jù)，幫助還原事實。

　　來源：中國之聲