這個先后順序好像沒有規(guī)定，看雙方協(xié)商了，作為購房者肯定先拿到違約金好一些，房子總是要交給你的，但違約金很多開發(fā)商都不愿意給。

1,你可以要求提前入住，但是你得提前是相對于和你一樣的買房者，故而開發(fā)商會想盡一切辦法，變通，是

你的合理主張得不到落實，現(xiàn)在大部分開發(fā)商和買房者之間的合同實際上，都是開發(fā)商的霸王條款!

2,提前拿房的違約金按合同雙方約定計算

3，這個要求你需要向合同簽訂所在地呢，或房屋所在地的人命法院，提起訴訟，申請你的主張，法院會根

據(jù)實際情況予以判決，但是這類的案子會拖很長時間

4，可以在訴訟時一并提出！

　　二、約定的逾期交房違約金都要依約支付，除非開發(fā)商存在免責(zé)事由，如地震、戰(zhàn)爭等這些由合同約定的不可抗力原因，并及時履行了告知義務(wù)，則可以不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任; 　　如果對逾期交房的違約金如何計算沒有作出明確的約定，就應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的買受人所購?fù)囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)來確定;　　如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任，包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下、達(dá)到一定期限時購房者有權(quán)解除合同等。
通常在《商品房預(yù)售合同》中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，這時則應(yīng)按合同約定。
　　三、商品房買賣中，面積誤差比絕對值3%(含3%)的規(guī)定。
《司法解釋》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。
面積誤差比絕對值超出3%，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。
買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買房戶按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買房戶;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房戶，面積誤差比超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。
　　四、惡意欺詐，房產(chǎn)商將負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。
《司法解釋》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買房戶可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實。
　　五、三種類型房屋不適用《司法解釋》。
政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等三種因其不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整，不適用《司法解釋》。
《司法解釋》將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為， 　　六、房屋質(zhì)量太差可解除合同或者要求開發(fā)商要負(fù)責(zé)按期修復(fù)。
《司法解釋》規(guī)定，如果購買的商品房因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
同時，如果交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買房戶可以自行或者委托他人修復(fù)。
修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
(因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院也應(yīng)該支持)。
　　相關(guān)閱讀：　　購房違約金過高或者過低該如何調(diào)整？ 　　答：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
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逾期交房先起訴業(yè)主嗎-起訴開發(fā)商逾期交房需要什么材料

最好不要這樣。交房時可以要求開發(fā)商履行違約金。根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，出賣人逾期交房的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時，根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定違約損害賠償額的計算方法。合同未約定違約金數(shù)額或者損失賠償計算方法的，可以按照相關(guān)主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的該房屋延期交付期間同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?s2/】開發(fā)商延遲交房，業(yè)主要支付違約金，是先拿房還是先起訴違約金？開發(fā)商延遲交房的，在不能交房后會以延遲交房起訴開發(fā)商。簽署交房確......

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第一，遲交的不良后果。開發(fā)商要注意逾期交房的不良后果。延遲交付對于開發(fā)者來說是一個非常普遍的問題，但是很多開發(fā)者對此并不認(rèn)同，認(rèn)為即使晚了也沒關(guān)系。房地產(chǎn)市場初期，購房者法律意識淡薄。雖然在購房合同中與開發(fā)商約定了交房時間，但逾期交房一般不追究開發(fā)商的責(zé)任，合同約定的違約責(zé)任也是名義上的。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法律法規(guī)的逐步完善，購房者的自我保護(hù)意識大大加強(qiáng)，紛紛拿起法律武器捍衛(wèi)自己的權(quán)益。但遺憾的是，很多開發(fā)商還停留在原來的認(rèn)識水平，這使得雙方的糾紛日益尖銳?！?br/】而且國家頒布了很多法律法......

逾期交房超過一年（逾期兩年未交房可以起訴超時）

當(dāng)然有訴訟時效了，一般是兩年，但是在實際處理中各地法院有不同的起算時間：1、多數(shù)法院是從明知權(quán)利受到侵害之日即合同約定的交房時間開始起算兩年；2、也有法院是從房屋實際交付之日開始起算兩年（這種意見把逾期交房違約金看做一個整體，認(rèn)為房屋實際交付時違約金數(shù)額這個債權(quán)才能最終確定）；3、還有的法院將逾期交房違約金分為一天一天的單獨債權(quán)來算訴訟時效，也就是可以支持起訴之日前兩年的逾期交房違約金。注：現(xiàn)在民法總則訴訟時效改為三年了購房合同逾期未交房，是否有兩年追訴期不是2年。是可以憑合同在預(yù)期后隨時可協(xié)議......