一、住房抵押貸款

住房抵押貸款，是指借款人以自有或者第三者的物業(yè)作為抵押。并以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其產(chǎn)權(quán)證向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

二、大連市房地產(chǎn)抵押貸款管理規(guī)定

大連市房地產(chǎn)抵押貸款管理規(guī)定

發(fā)文單位：大連市人民政府

文號(hào)：大房局發(fā)[1994]162號(hào)

發(fā)布日期：1994-5-24

執(zhí)行日期：1994-5-24

第一章 總則

第二章 抵押物

第三章 抵押貸款合同的訂立和登記

第四章 抵押物的占管

第五章 抵押物的處分

第六章 法律責(zé)任

第七章 附則

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款管理，保障抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)金融事業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定本管理規(guī)定。

第二條 凡在大連市的城市（市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本管理規(guī)定。

第三條 本管理規(guī)定所稱房地產(chǎn)抵押貸款，是指抵押人（合法擁有房地產(chǎn)的權(quán)利人）向抵押權(quán)人（經(jīng)依法注冊的金融機(jī)構(gòu)）以房地產(chǎn)作為按期歸還貸款的擔(dān)保，在抵押人不能按期還款時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處置該抵押物，并優(yōu)先得到償還的借款方式。

第四條 各級(jí)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)及其房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)（以下稱房地產(chǎn)抵押主管機(jī)關(guān)）與貸款銀行各分支行應(yīng)當(dāng)密切配合，認(rèn)真做好房地產(chǎn)抵押貸款的管理工作。

第五條 房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)遵循自愿、互利、公平和誠實(shí)信用的原則。

依照本管理規(guī)定進(jìn)行的房地產(chǎn)抵押貸款活動(dòng)受法律保護(hù)。

第二章 抵押物

第六條 下列房地產(chǎn)或權(quán)益可以抵押：

（一）依法定程序有償取得的并在有效使用期限內(nèi)的國有土地使用權(quán)；

（二）已領(lǐng)有合法房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)證的房屋；

（三）符合預(yù)期取得房地產(chǎn)權(quán)條件，并已經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記備案的未竣工建筑物；

（四）依法生效的商品房預(yù)購合同。

第七條 下列房地產(chǎn)或權(quán)益不得設(shè)定抵押：

（一）未進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記或登記備案的；

（二）產(chǎn)權(quán)有糾紛爭議的；

（三）用于公共福利事業(yè)和列入文物保護(hù)的；

（四）被依法查封、扣押或采取其他保全措施的；

（五）已公告規(guī)劃拆遷的；

（六）已經(jīng)預(yù)售的；

（七）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定其他不得抵押的。

第八條 以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的：

（一）不得違背國家有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)和該土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同的規(guī)定；

（二）應(yīng)連同地上建筑物及其他附著物同時(shí)抵押；

（三）抵押合同登記后在抵押地塊上新建的建筑物及其他附著物，不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。

第九條 以房屋設(shè)定抵押的：

（一）應(yīng)連同該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押；

（二）以同一幢房屋中的部分設(shè)定抵押的，應(yīng)按抵押房屋面積占整個(gè)房屋建筑面積的比例，折算抵押房屋在整個(gè)房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)所占份額同時(shí)抵押。

第十條 以按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)書面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)事先征得其他共有人的書面同意，所有共有人均為抵押人。

第十一條 以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況如實(shí)告知抵押權(quán)人，并書面通知承租人。抵押期間原租賃合同繼續(xù)有效。抵押期間租賃期滿，需要重新確立租賃關(guān)系的，須經(jīng)抵押權(quán)人同意后方可簽訂租賃合同。

第十二條 以國有房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，須經(jīng)政府或政府授權(quán)的部門批準(zhǔn)或同意；以集體企業(yè)或無上級(jí)主管部門企業(yè)所有房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，須經(jīng)職工代表大會(huì)同意。

第十三條 外商投資企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，須經(jīng)企業(yè)董事會(huì)或股東大會(huì)或者聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)書面批準(zhǔn)，所設(shè)定的抵押期不應(yīng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。

第十四條 以利用銀行貸款購建的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，在未還清貸款以前，須經(jīng)原貸款銀行同意。

第十五條 以房地產(chǎn)中未設(shè)置抵押的部分設(shè)定抵押時(shí)，抵押人應(yīng)事先將已作抵押的狀況告知擬接收抵押的當(dāng)事人。

已作抵押的房地產(chǎn)原則上不得重復(fù)抵押，因特殊情況需要再作抵押的，須征得原抵押權(quán)人書面同意。

已作抵押的房地產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。但超過償還抵押貸款數(shù)額的，超過部分屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍。

第三章 抵押貸款合同的訂立和登記

第十六條 房地產(chǎn)抵押貸款的雙方當(dāng)事人應(yīng)按統(tǒng)一規(guī)范的格式簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同，抵押貸款合同中應(yīng)注明以下事項(xiàng)：

（一）抵押人和抵押權(quán)人的單位名稱或個(gè)人姓名、個(gè)人工作單位、住所或地址，抵押人的開戶金融機(jī)構(gòu)及帳戶；

（二）抵押貸款的金額、幣種、用途、期限、利率、支付方式、歸還本息方法；

（三）抵押物的名稱、面積、位置、權(quán)屬證件號(hào)碼、有效使用期限；

（四）抵押率；

（五）抵押物權(quán)證的保管和歸還方式；

（六）抵押物的占管人、占管方式、占管責(zé)任、歸還方式及意外毀損、滅失的責(zé)任；

（七）抵押的保險(xiǎn)險(xiǎn)種、險(xiǎn)別及賠償方式；

（八）違約責(zé)任及爭議解決方式；

（九）其他約定事項(xiàng)；

（十）合同訂立的時(shí)間、地點(diǎn)和當(dāng)事人簽名蓋章。

第十七條 抵押貸款合同應(yīng)以中文書寫，必須以其他兩種以上文字書寫的，應(yīng)附有中文本并以中文本為準(zhǔn)。

第十八條 抵押人申請貸款時(shí)，應(yīng)向金融機(jī)構(gòu)提交下列書面文件：

（一）抵押貸款申請書；

（二）法人資格證明文件或個(gè)人身份證件；

（三）抵押物的名稱、面積、質(zhì)量、附屬設(shè)施及裝修等情況的說明；

（四）對(duì)抵押物擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)證等規(guī)定權(quán)利的證明文件；

（五）抵押物的租賃、抵押、典當(dāng)?shù)惹闆r及他項(xiàng)權(quán)利共有人同意辦理抵押的經(jīng)過公證的材料；

（六）規(guī)定批準(zhǔn)或同意以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押的文件；

（七）抵押物的保險(xiǎn)情況；

（八）金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要的其他文件。

第十九條 金融機(jī)構(gòu)經(jīng)初步審查，與抵押人達(dá)成貸款意向的，應(yīng)持雙方簽訂的房地產(chǎn)抵押貸款意向書和本管理規(guī)定第十八條規(guī)定的書面文件向房地產(chǎn)抵押主管機(jī)關(guān)申請抵押物審核。經(jīng)審核，符合抵押條件的，由房地產(chǎn)抵押主管機(jī)關(guān)在意向書上簽署同意抵押的意見。不符合抵押條件的不得簽訂抵押合同。

第二十條 金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款最高金額應(yīng)低于抵押物市場價(jià)格的70％，如抵押物屬劃撥土地使用權(quán)的，還應(yīng)再減去土地出讓金價(jià)格。抵押人應(yīng)向金融機(jī)構(gòu)提交由市房地產(chǎn)管理局資質(zhì)認(rèn)可的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告。

第二十一條 抵押貸款期限，流動(dòng)資金貸款最長不超過一年，固定資產(chǎn)貸款最長不超過七年。貸款應(yīng)按合同約定的期限歸還，因特殊情況需要展期的，應(yīng)重新按抵押程序辦理手續(xù)。

第二十二條 抵押貸款利率及結(jié)算方式，分別按照銀行同檔次流動(dòng)資金或固定資產(chǎn)貸款利率及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十三條 抵押物需要保險(xiǎn)的，應(yīng)由抵押人向市保險(xiǎn)公司投保，并將抵押權(quán)人列為抵押物保險(xiǎn)的第一受益人。

第二十四條 抵押貸款合同簽訂后，當(dāng)事人可根據(jù)需要在本市的公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證。

第二十五條 抵押當(dāng)事人必須于合同簽訂之日起三十日內(nèi)持房地產(chǎn)抵押貸款意向書、抵押貸款合同和本管理規(guī)定第十八條第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）項(xiàng)規(guī)定文件以及房地產(chǎn)抵押主管機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)抵押主管機(jī)關(guān)申請抵押登記。

第二十六條 房地產(chǎn)抵押主管機(jī)關(guān)在收到抵押登記申請后，應(yīng)在十五日內(nèi)審核完畢，對(duì)符合規(guī)定條件的抵押貸款合同予以批準(zhǔn)登記。

抵押貸款合同由抵押當(dāng)事人雙方簽字，自批準(zhǔn)登記之日起生效，房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)證及其他有關(guān)權(quán)屬證件由抵押權(quán)人保管。

第二十七條 抵押貸款合同發(fā)生變更或抵押關(guān)系終止時(shí)，當(dāng)事人雙方應(yīng)在變更或終止之日起十五日內(nèi)向房地產(chǎn)抵押主管機(jī)關(guān)申請辦理變更或注銷登記手續(xù)。

第四章 抵押物的占管

第二十八條 已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占管并保留使用權(quán)和受益權(quán)。抵押人在占管期間，應(yīng)維護(hù)抵押物的完好，抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押貸款合同的約定檢查由抵押人占管的抵押物。

第二十九條 抵押人未征得抵押權(quán)人書面同意，不得擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、拆除、改建，不得改變其使用用途。抵押物發(fā)生遺贈(zèng)或繼承的，受遺贈(zèng)或繼承人應(yīng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人，并及時(shí)辦理變更手續(xù)。

第三十條 抵押物發(fā)生損毀，抵押人應(yīng)迅速將情況通知給抵押權(quán)人，并盡最大努力防止損失的擴(kuò)大。

抵押物因抵押人的過失而貶值，以致于明顯地不能或不足以作為其履行債務(wù)的擔(dān)保，抵押人有責(zé)任重新提供或增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。

第五章 抵押物的處分

第三十一條 有下列情形之一的，抵押權(quán)人有權(quán)向房地產(chǎn)抵押主管機(jī)關(guān)申請?zhí)幏值盅何铮?/p>

（一）抵押人未依約履行債務(wù)的；

（二）抵押人被宣告解散或破產(chǎn)的；

（三）抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而無人代其履行債務(wù)的；

（四）抵押人的受遺贈(zèng)人或繼承人或代管人拒不履行債務(wù)的。

第三十二條 房地產(chǎn)抵押主管機(jī)關(guān)應(yīng)在接到處分抵押物申請書之日起三十日內(nèi)，作出準(zhǔn)予處分或不準(zhǔn)予處分的決定，當(dāng)事人不服的，可在接到?jīng)Q定之日起十五日內(nèi)向房地產(chǎn)抵押主管機(jī)關(guān)的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請復(fù)議或向人民法院起訴。

第三十三條 抵押權(quán)人可申請以下列方式之一處分抵押物：

（一）申請房地產(chǎn)交易市場組織拍賣；

（二）委托房地產(chǎn)交易市場出賣；

（三）經(jīng)房地產(chǎn)抵押主管機(jī)關(guān)同意的其他方式。

以前款所列方式處分抵押物的，按房地產(chǎn)交易市場管理有關(guān)規(guī)定辦理。

第三十四條 抵押權(quán)人申請?zhí)幏值盅何飼r(shí)，應(yīng)書面通知抵押人或受遺贈(zèng)人、繼承人、代管人；抵押物為共有或出租的，還應(yīng)同時(shí)通知共有人或承租人。

第三十五條 抵押人或受遺贈(zèng)人、繼承人、代管人應(yīng)在接到房地產(chǎn)抵押主管機(jī)關(guān)準(zhǔn)予處分抵押物決定之日起三十日內(nèi)，將抵押物移交給抵押權(quán)人占管。逾期不交的，抵押權(quán)人可按民事訴訟程序向人民法院起訴。

第三十六條 抵押物從準(zhǔn)予處分之日起開始處分，如因特殊情況未能處分的，抵押權(quán)人應(yīng)采取有效措施盡快依法處置。

第三十七條 有下列情形之一的，可中止處分抵押物：

（一）抵押權(quán)人請求中止的；

（二）抵押人申請?jiān)敢獠⒆C明能及時(shí)履行債務(wù)的；

（三）訴訟中的抵押物；

（四）其他應(yīng)中止的情況。

第三十八條 已出租的抵押物處分時(shí)，承租人在同等條件下，有優(yōu)先購買權(quán)。尚在租賃期內(nèi)的房地產(chǎn)，處分后原租賃合同對(duì)承受人和原承租人繼續(xù)有效。租賃期滿，如承受人將房地產(chǎn)繼續(xù)出租，原承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。

第三十九條 處分抵押物所得款項(xiàng)，依下列順序和原則分配：

（一）支付處分抵押物的費(fèi)用；

（二）扣除抵押物應(yīng)繳稅費(fèi)；

（三）償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及違約金；

（四）剩余金額交還抵押人。

處分抵押物所得款項(xiàng)不足償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及違約金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人追索不足部分。

第六章 法律責(zé)任

第四十條 抵押貸款合同一經(jīng)成立，當(dāng)事人應(yīng)履行合同規(guī)定的義務(wù)，一方不履行或不完全履行合同給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，責(zé)任方應(yīng)當(dāng)賠償。

第四十一條 抵押人隱瞞抵押物存在共有、糾紛、被限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移或已作抵押等情況，抵押人應(yīng)承擔(dān)因此而產(chǎn)生的法律責(zé)任。

第四十二條 抵押人擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租或以其他方式處分的，其行為無效。

第四十三條 由于不可抗力致使抵押物滅失或部分滅失、價(jià)值損毀，抵押人應(yīng)及時(shí)告知有關(guān)當(dāng)事人，在取得有關(guān)主管部門的證明后，可免除抵押人向抵押權(quán)人重新提供增加擔(dān)保的責(zé)任，但不能免除向抵押權(quán)人履行債務(wù)的責(zé)任。

第四十四條 抵押人不按合同規(guī)定的用途使用貸款的，抵押權(quán)人有權(quán)提前收回部分或全部貸款，加收罰息及采取其他信貸制裁措施。

第四十五條 當(dāng)事人違反房地產(chǎn)交易市場管理規(guī)定的，由房地產(chǎn)市場管理部門依法給予處罰。

第七章 附則

第四十六條 當(dāng)事人在履行房地產(chǎn)抵押貸款合同中發(fā)生的糾紛，可接《大連市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)糾紛仲裁條例》之規(guī)定，向房地產(chǎn)糾紛仲裁機(jī)關(guān)申請仲裁或向人民法院起訴。

第四十七條 以本市房地產(chǎn)在大連市以外（含境外）設(shè)定抵押的，可參照本管理規(guī)定執(zhí)行。

房地產(chǎn)抵押貸款涉及外匯管理的，須向外匯管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十八條 本管理規(guī)定由發(fā)文機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)解釋。

第四十九條 本管理規(guī)定自發(fā)布之日起施行。施行前已簽訂抵押貸款合同尚在進(jìn)行中的房地產(chǎn)抵押，當(dāng)事人應(yīng)在施行之日起六十日內(nèi)按本管理規(guī)定補(bǔ)辦抵押登記手續(xù)。

大連市人民政府

在內(nèi)容中對(duì)可以抵押的抵押物進(jìn)行了規(guī)定，在抵押合同中應(yīng)當(dāng)將抵押人的信息、抵押物的信息以及合同約定的雙方的權(quán)利和義務(wù)書寫清楚，抵押貸款有著一定的期限，因此需要注意，如果到期未還完貸款，那么就將對(duì)抵押物進(jìn)行處置。