為正確審理物權(quán)糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

　　第一條 因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

　　【解讀】在因不動產(chǎn)物權(quán)歸屬以及不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)法律關(guān)系發(fā)生的爭議中，如果當(dāng)事人已事先提起行政訴訟（一般是針對不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)，要求撤銷或作出物權(quán)登記的具體行政行為），請求行政訴訟的受理法院一并解決上述爭議問題，并且該法院已經(jīng)一并審理的，當(dāng)事人再針對上述爭議另行提起民事訴訟的，法院將不予受理。

　　第二條 當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

　　【解讀】真實(shí)權(quán)利人對不動產(chǎn)登記內(nèi)容有異議時，可以向法院提起確認(rèn)物權(quán)歸屬的民事訴訟，該條否定了司法實(shí)踐中“不動產(chǎn)物權(quán)爭議涉及到行政登記事宜的應(yīng)當(dāng)通過行政訴訟解決”的觀點(diǎn)，真實(shí)權(quán)利人有權(quán)通過民事訴訟的方式提起確認(rèn)之訴。

　　第三條 異議登記因《物權(quán)法》第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實(shí)體審理。

　　【解讀】不動產(chǎn)登記“異議期”雖然經(jīng)過，但是并不影響真實(shí)權(quán)利人針對物權(quán)歸屬的起訴權(quán)和勝訴權(quán)。

　　第四條 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

　　【解讀】《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的行為不發(fā)生物權(quán)效力，但是為了防止預(yù)告登記權(quán)利人濫用權(quán)利，本條對“處分”行為進(jìn)行了限縮性解釋，以列舉的方式規(guī)定“處分”行為為轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的行為。

　　第五條 買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。

　　【解讀】本條的意義在于對《物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定的預(yù)告登記失效原因之一“債權(quán)消滅”的具體情形作出解釋，有利于審判實(shí)踐的統(tǒng)一。

　　第六條 轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為《物權(quán)法》第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。

　　【解讀】本條明確了已支付對價并占有但未辦理登記的受讓人所享有的物權(quán)優(yōu)于轉(zhuǎn)讓人的一般債權(quán)人（不包括擔(dān)保物權(quán)人）對特殊動產(chǎn)享有的權(quán)利。此條規(guī)定將對機(jī)動車二手交易、機(jī)動車抵押、交通事故損害賠償?shù)冉灰缀图m紛處理產(chǎn)生廣泛影響。

　　第七條 人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

　　【解讀】本條旨在列舉《物權(quán)法》上導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的典型法律文書，特別是明確規(guī)定法院的拍賣成交裁定書具有物權(quán)變動的法律效力，使得拍賣受讓人的合法權(quán)利不因競買的房屋無法辦理過戶而受到侵害。

　　第八條 依照《物權(quán)法》第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)《物權(quán)法》第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持。

　　【解讀】本條明確了由于特殊原因而享有物權(quán)的權(quán)利人，即便動產(chǎn)尚未交付或不動產(chǎn)尚未登記，權(quán)利人仍可依據(jù)法律規(guī)定，請求法院保護(hù)其物權(quán)。其中，特殊原因包括：1、人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等；2、繼承或者受遺贈；3、事實(shí)行為，例如合法建造、拆除房屋等。在上述特殊原因存在的情況下，權(quán)利人可以向法院提出的請求事項(xiàng)包括但不限于：1、返還原物；2、排除妨害或者消除危險；3、修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀；4、侵權(quán)損害賠償；5、請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

　　第九條 共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

　　【解讀】《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定，按份共有人轉(zhuǎn)讓其對于不動產(chǎn)或動產(chǎn)的份額時，其他按份共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，而本條限定了優(yōu)先購買權(quán)的行使范圍，即明確規(guī)定在因贈與、繼承、遺贈等情形發(fā)生共有份額變動時，其他共有人無優(yōu)先購買權(quán)。但是本條同時規(guī)定，如果按份共有人之間有書面協(xié)議約定在因贈與、繼承、遺贈發(fā)生共有份額變動時其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)的，該優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。因此，如果按份共有人擔(dān)心自己的優(yōu)先購買權(quán)落空時，應(yīng)當(dāng)簽訂完善的共有協(xié)議以保護(hù)自身權(quán)益。

　　第十條 《物權(quán)法》第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

　　【解讀】《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定按份共有人在同等條件下對共有份額享有優(yōu)先購買權(quán)，但是在司法實(shí)踐中如何認(rèn)定“同等條件”卻眾說紛紜。本條的意義在于明確了認(rèn)定“同等條件”的方法，不僅要從轉(zhuǎn)讓價格是否“同等”進(jìn)行考量，還需要結(jié)合價款履行方式及期限是否“同等”來予以綜合認(rèn)定。

　　第十一條 優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

　?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；

　?。ǘ┩ㄖ形摧d明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日；

　　（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日；

　?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。

　　【解讀】本條規(guī)定十分重要，重要之處在于明確了按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的有效期限，并且將該期限的性質(zhì)確定為除斥期間，不發(fā)生中止、中斷和延長。從本條規(guī)定來看，按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)行使期間，共有人之間有約定的從約定；無約定但轉(zhuǎn)讓人向其他共有人發(fā)出通知的，按照通知中載明的行使期間確定，但不得少于15日。轉(zhuǎn)讓人未發(fā)出通知的，為其他共有人知道或應(yīng)知最終確定的同等條件之日起15日，無法確定最終同等條件的，為共有份額轉(zhuǎn)移之日起六個月。

　　第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應(yīng)予支持。

　　其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

　?。ㄒ唬┪丛诒窘忉尩谑粭l規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實(shí)質(zhì)性變更要求；

　?。ǘ┮云鋬?yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無效。

　　【解讀】該條明確了按份共有人可以請求司法機(jī)關(guān)對優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行保護(hù)，以轉(zhuǎn)讓人對外轉(zhuǎn)讓的條件優(yōu)先購買轉(zhuǎn)讓的共有份額，但是本條同時規(guī)定了例外情形，即按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)在以下情形發(fā)生時將無法得到法院保護(hù)：1、 未在規(guī)定時間內(nèi)主張優(yōu)先購買權(quán)；2、 在主張優(yōu)先購買權(quán)的同時，提出減少價款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實(shí)質(zhì)性變更要求；3、 僅僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或認(rèn)定合同無效，但未同時主張優(yōu)先購買權(quán)的。

　　第十三條 按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

　　【解讀】按份共有人之間轉(zhuǎn)讓份額，其他共有人無優(yōu)先購買權(quán)。但是共有人如何才能保護(hù)自己的優(yōu)先購買權(quán)，防止被其中一位共有人“一家獨(dú)大”呢?按照本條規(guī)定，可以由全體共有人事先簽訂協(xié)議明確予以約定

　　第十四條 兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。

　　【解讀】兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買的，本解釋并未采用由出賣人選擇的做法，而是規(guī)定由主張優(yōu)先購買者協(xié)商確定，協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)，旨在從公平和平等的角度保護(hù)其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)。該做法借鑒了《公司法》關(guān)于股東優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定：“經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)”。

　　第十五條 受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。

　　真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

　　【重點(diǎn)法條】《物權(quán)法》第一百零六條：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

　　【解讀】本條針對《物權(quán)法》第一百零六條“善意取得”條款，明確規(guī)定以有無處分權(quán)及 “重大過失”為衡量是否為善意的標(biāo)準(zhǔn)，并明確了舉證責(zé)任的承擔(dān)。一言以蔽之：只有不知且無大過者乃“善意”受讓人。

　　第十六條 具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：

　?。ㄒ唬┑怯洸旧洗嬖谟行У漠愖h登記；

　　（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；

　?。ㄈ┑怯洸旧弦呀?jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；

　?。ㄋ模┦茏屓酥赖怯洸旧嫌涊d的權(quán)利主體錯誤；

　　（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。

　　真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

　　【解讀】本條呼應(yīng)司法解釋第十五條的規(guī)定，主要對于認(rèn)定不動產(chǎn)受讓人“是否不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”確定了司法識別標(biāo)準(zhǔn)，即當(dāng)存在上述情形時，可以推定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，從而否定了受讓人善意取得的權(quán)利。本條的實(shí)踐意義在于，真實(shí)權(quán)利人如主張受讓人無權(quán)善意取得不動產(chǎn)物權(quán)的，可以按照本條列舉的情形進(jìn)行舉證，反之，如果受讓人主張善意取得不動產(chǎn)物權(quán)時，應(yīng)當(dāng)避免出現(xiàn)本條所規(guī)定的各種情形。

　　第十七條 受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

　　【解讀】本條同樣呼應(yīng)司法解釋第十五條的規(guī)定，對于認(rèn)定受讓人“有無重大過失”確定了司法識別標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十八條 《物權(quán)法》第一百零六條第一款第一項(xiàng)所稱的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，是指依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付之時。

　　當(dāng)事人以《物權(quán)法》第二十五條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)法律行為生效時為動產(chǎn)交付之時；當(dāng)事人以《物權(quán)法》第二十六條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之時。

　　法律對不動產(chǎn)、動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時間認(rèn)定權(quán)利人是否為善意；

　　【解讀】《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的“善意取得”的條件之一是“受讓人在受讓不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的”，本解釋第十五條界定了“善意”的標(biāo)準(zhǔn)，而本條則對“受讓不動產(chǎn)或動產(chǎn)時”的時間點(diǎn)進(jìn)行了確定。何為“受讓時”?按照本條規(guī)定，依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或動產(chǎn)交付之時即為受讓時。按照《物權(quán)法》第二十五條的規(guī)定，受讓人先行占有動產(chǎn)的，則以轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)法律行為生效時為動產(chǎn)交付之時，按照《物權(quán)法》第二十六條的規(guī)定，第三人依法占有動產(chǎn)的，則轉(zhuǎn)讓人和受讓人之間簽訂轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之時。

　　第十九條 《物權(quán)法》第一百零六條第一款第二項(xiàng)所稱“合理的價格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。

　　【解讀】《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的“善意取得”的條件之二是“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”，本條明確了“合理價格”的認(rèn)定方法，與《合同法》第七十四條、合同法司法解釋（二）第十九條關(guān)于“不合理低價”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有異曲同工之妙，后者則用以認(rèn)定債權(quán)人是否有權(quán)申請法院撤銷交易合同。諸位看官看過來，根據(jù)本條的規(guī)定，您與買方之間約定的轉(zhuǎn)讓價格合理嗎?

　　第二十條 轉(zhuǎn)讓人將《物權(quán)法》第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機(jī)動車等交付給受讓人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合《物權(quán)法》第一百零六條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的善意取得的條件。

　　【解讀】《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的“善意取得”的條件之三是“轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)依法應(yīng)登記的已登記，不需登記的已經(jīng)交付給受讓人”，在實(shí)踐中，船舶、航空器、機(jī)動車屬于特殊動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但登記僅作為作為對抗第三人的要件，并非權(quán)利生效要件。因此本條明確規(guī)定，船舶、航空器、機(jī)動車這三類特殊動產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，已交付給受讓人即符合“善意取得”條件之三，不需以登記作為“善意取得”權(quán)的生效條件。

　　第二十一條 具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：

　　（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認(rèn)定無效；

　　（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

　　【解讀】本條的規(guī)定賦予了真實(shí)權(quán)利人以另外一種途徑保護(hù)自身的合法權(quán)益，防止財(cái)產(chǎn)被無權(quán)處分人處置。真實(shí)權(quán)利人除了可以依照本解釋第十五條至第二十條主張權(quán)利外，還可以根據(jù)本條規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓合同無效或可撤銷作為切入點(diǎn)，排除受讓人對于標(biāo)的物的權(quán)利。

　　第二十二條 本解釋自2016年3月1日起施行。

　　本解釋施行后人民法院新受理的一審案件，適用本解釋。

　　本解釋施行前人民法院已經(jīng)受理、施行后尚未審結(jié)的一審、二審案件，以及本解釋施行前已經(jīng)終審、施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

　　【解讀】本條明確了本解釋適用的時間范圍，根據(jù)本條規(guī)定，本司法解釋不適用于施行前已經(jīng)受理，施行后尚未審結(jié)的一二審案件，所以目前仍在審理過程中的一、二審案件的當(dāng)事人和法官大人可以自動忽略本解釋。然而，雖然您的案子目前不適用本司法解釋，但在解釋施行后您的案子方才終審，后來又申請?jiān)賹彶⑶曳ㄔ簺Q定按照一審程序重新審理的，將具有適用本解釋的可能性。