轉(zhuǎn)為LPR,市場化程度更高,在未來每個利率調(diào)整日,隨市場利率水平變化而調(diào)整,如LPR降低,可以享受到降息帶來的優(yōu)惠;轉(zhuǎn)為固定利率,利率水平將保持不變。
近期有些人收到銀行通知,叫客戶去銀行辦理房貸轉(zhuǎn)換,而且建議房貸改成LPR,這個時候很多人困惑了,到底改還是不改?好還是不好?
1.什么叫做存量浮動利率貸款?
答:根據(jù)人民銀行公告,存量浮動利率貸款,是指2020年1月1日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款。
2.什么叫商業(yè)性個人住房貸款?
答:“商業(yè)性個人住房貸款”是相對政策性的“公積金個人住房貸款”而言,是指銀行用信貸資金向購買各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。
*商業(yè)性個人住房貸款屬于本次需要轉(zhuǎn)換的范圍,政策性的公積金個人住房貸款不需要轉(zhuǎn)換。
3.什么時間轉(zhuǎn)換?
答:根據(jù)人民銀行公告,自2020年3月1日起至8月31日止,金融機構(gòu)需要與客戶協(xié)商定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換事宜。
4.我的房貸需要轉(zhuǎn)換嗎?
答:如您的房貸同時符合以下三點,需要轉(zhuǎn)換:
(1)在2020年1月1日前發(fā)放,或者已經(jīng)簽訂借款合同還未發(fā)放;
(2)利率按基準(zhǔn)利率上下浮確定(比如“基準(zhǔn)利率上浮10%”或“基準(zhǔn)利率打7折”);
(3)浮動利率(比如利率在每年1月1日調(diào)整)。
*公積金個人住房貸款(包括組合貸款中的公積金部分)和2020年12月31日前到期的個人住房貸款,不需要轉(zhuǎn)換。
引申題4-1:印象里我的房貸利率已經(jīng)很久沒變過了,是固定利率嗎?
答:不一定,要看您的借款合同。
因為貸款基準(zhǔn)利率近幾年來沒有調(diào)整過,所以您有可能是浮動利率,只不過這幾年基準(zhǔn)利率沒變化,所以您沒有感受到還款金額的變化
5.必須要轉(zhuǎn)換嗎?
答:國家正在推動利率市場化改革,促進(jìn)貸款利率“兩軌合一軌”,貸款利率定價參考LPR是大勢所趨,建議您別錯過3月1日至8月31日的政策窗口期,趁著建設(shè)銀行及各商業(yè)銀行提供的辦理便利,及時轉(zhuǎn)換。
6.不轉(zhuǎn)換會怎樣?
答:過了8月31日再申請轉(zhuǎn)換,很可能需要回到原貸款經(jīng)辦機構(gòu)線下辦理,無法享受現(xiàn)在的政策便利。
因此建議您在8月31日前辦理轉(zhuǎn)換。
7.個人商業(yè)用房貸款怎么轉(zhuǎn)換?
答:“個人商業(yè)用房貸款”比照“商業(yè)性個人住房貸款”的規(guī)則轉(zhuǎn)換。
8.可以轉(zhuǎn)換成什么?
答:根據(jù)人民銀行公告,可以將房貸轉(zhuǎn)換為LPR定價,或轉(zhuǎn)為固定利率。
如果轉(zhuǎn)為LPR,市場化程度更高,未來如果LPR下降,利率水平也會隨之下降。
*需要提醒您注意的是,定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次,轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
9. 轉(zhuǎn)成LPR好還是固定利率好?;;;;
答:轉(zhuǎn)為LPR,市場化程度更高,在未來每個利率調(diào)整日,隨市場利率水平變化而調(diào)整,如LPR降低,可以享受到降息帶來的優(yōu)惠;轉(zhuǎn)為固定利率,利率水平將保持不變。
10. 我可以轉(zhuǎn)幾次?
答:根據(jù)人民銀行公告,房貸的定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次,轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
11. 我的房貸怎么轉(zhuǎn)換成LPR?
答:根據(jù)人民銀行公告,按照“等價轉(zhuǎn)換”原則,用您現(xiàn)在的利率水平倒算出加點數(shù)值,將“基準(zhǔn)利率上下浮”(做乘法)轉(zhuǎn)換為“LPR加點”(做加法)。
12.加點數(shù)值怎么算?
答:加點數(shù)值=您現(xiàn)在的利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR;加點數(shù)值可為負(fù)值;加點數(shù)值確定后固定不變。
例如,小張的房貸是20年期, 利率水平為基準(zhǔn)利率下浮10%(4.9%×(1-10%)=4.41%)。
小張在建行手機銀行上選擇轉(zhuǎn)換為LPR,在轉(zhuǎn)換時點“等價轉(zhuǎn)換”倒算出的加點數(shù)值為-0.39% (-39BPs)=4.41%(小張現(xiàn)在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)。
加點數(shù)值(-39BPs)確定后固定不變。
引申12-1:加點數(shù)值會因申請時點不同而不一樣嗎?
答:不會。
根據(jù)人民銀行公告,以“等價轉(zhuǎn)換”為原則,統(tǒng)一參考2019年12月20日發(fā)布的LPR,根據(jù)您現(xiàn)在的利率水平進(jìn)行倒算。
因此,對同一筆房貸,在3-8月之間任意時點轉(zhuǎn)換,核算出的加點數(shù)值一樣,您可以妥善安排辦理時間。
引申12-2:加點數(shù)值會因銀行不同而不一樣嗎?
答:不會。
根據(jù)人民銀行公告,各商業(yè)銀行按統(tǒng)一規(guī)則轉(zhuǎn)換,不會出現(xiàn)核算出的加點數(shù)值不一樣的情況。
13.應(yīng)該參考哪個LPR?
答:LPR分為1年期和5年期以上兩種,如您原來的貸款是5年以上的(比如貸了20年、30年),參考5年期以上LPR;原貸款是5年及以下的,參考1年期LPR。
引申13-1:我的房貸原來是30年的,現(xiàn)在只剩3年了,應(yīng)參考哪個LPR?
答:根據(jù)人民銀行公告,LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定。
由于您的房貸原來是30年的,在轉(zhuǎn)換時點參考5年期以上的LPR。
14.轉(zhuǎn)為LPR后利率如何調(diào)整?
答:在轉(zhuǎn)換后的每個利率調(diào)整日,利率水平=利率調(diào)整日前一日的LPR+轉(zhuǎn)換時確定的加點數(shù)值。
接上例,小張的房貸利率約定于每年1月1日調(diào)整。
在2021年1月1日,利率水平會隨LPR的變化而調(diào)整,如果2020年12月20日發(fā)布的LPR下降為4.7%,那么利率水平相應(yīng)調(diào)整為:
4.7%(2020年12月20日發(fā)布的LPR)+(-0.39%)(轉(zhuǎn)換時確定的加點數(shù)值)=4.31%。
以后每年1月1日以此類推。
引申14-1:現(xiàn)在的LPR降低了,轉(zhuǎn)換后利率是否立刻降低?
答:不會。
您的利率要等到利率調(diào)整日才會調(diào)整,利率調(diào)整日一般是每年1月1日或貸款發(fā)放日在每年的對應(yīng)日期。
引申14-2:LPR每月公布,我的房貸是否也每月調(diào)整?
答:不會。
根據(jù)人民銀行公告,轉(zhuǎn)換為LPR的,重定價周期最短為一年(利率至少一年調(diào)整一次),因此不會每月調(diào)整。
引申14-3:重定價周期和重定價日如何選?
答:您可以選擇每年1月1日調(diào)整或貸款發(fā)放日在每年的對應(yīng)日期調(diào)整。
19.我的房貸有共同借款人如何辦理?
答:如果您的房貸有多個借款人,比如您是主借人,您的妻子是共同借款人,需要您雙方都辦理轉(zhuǎn)換且選項一致,才可辦理完成。
20.多個借款人如何通過電子渠道辦理?
答:原房貸的多個借款人可以通過手機銀行、網(wǎng)上銀行分別辦理。
線下渠道開通后,還可以選擇到全國任一建設(shè)銀行營業(yè)網(wǎng)點智慧柜員機(STM)分別辦理,或一同前往營業(yè)網(wǎng)點柜臺、個貸中心辦理。
21.我是原借款合同的擔(dān)保人(抵押人、保證人)是否需要辦理?
答:不需要。
僅原合同的借款人辦理就可以。
如您有特殊需求,可以聯(lián)系這筆房貸的貸款行咨詢。
26.借款人屬于以下特殊情形時,待線下渠道開通后,按代辦材料要求,前往現(xiàn)場辦理:
(1)16周歲以下中國公民:由其法定監(jiān)護(hù)人代理,監(jiān)護(hù)人應(yīng)提供本人有效身份證件、監(jiān)護(hù)人資格證明及借款人身份證或戶口簿;
(2)服刑羈押人員:應(yīng)提供經(jīng)公證的借款人本人授權(quán)文件(包括代理人姓名、身份證件名稱及證件號碼、授權(quán)意向、簽字、有效期等內(nèi)容)、服刑羈押證明文件、借款人及代理人有效身份證件;
(3)重病癥或無自理能力人員:由其法定監(jiān)護(hù)人代理,監(jiān)護(hù)人應(yīng)提供本人有效身份證件、監(jiān)護(hù)人資格證明及借款人身份證件;
(4)被人民法院宣告失蹤的:由財產(chǎn)代管人提供人民法院裁決書和財產(chǎn)代管證明及代理人有效身份證件辦理;
(5)借款人死亡的:由合法繼承人提供公證部門或人民法院的繼承權(quán)證明書或裁決書,出示合法繼承人有效身份證件辦理;
(6)出國人員:由委托代理人持借款人及代理人的有效身份證件、有權(quán)機構(gòu)出具的出國證明或經(jīng)公證的授權(quán)代理書辦理。
27.多套房貸客戶是否可以一次性辦理?
答:不可以,需要逐筆辦理。
定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換是合同變更行為,一份借款合同對應(yīng)一份變更協(xié)議,因此不能支持一次性辦理。
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