新中國第一部法典《民法典》已于2021年1月1日施行，被稱為社會(huì)生活的百科全書。其中新增的居住權(quán)規(guī)定，吸引了眾多關(guān)注。老百姓常說房子無小事，本文將對(duì)居住權(quán)的起源、定義、設(shè)立及特征等內(nèi)容作簡(jiǎn)明扼要的闡述和分析。

一、居住權(quán)制度的起源

居住權(quán)制度起源于羅馬法，最早產(chǎn)生于古羅馬的婚姻家庭關(guān)系中，作為人役權(quán)的一種形式，在當(dāng)時(shí)主要為解決無夫權(quán)婚姻中的妻子和被解放的奴隸因其丈夫或家主死亡而產(chǎn)生的居住問題，具有扶弱、施惠的功能，是社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。該制度的設(shè)立初衷，是解決家庭成員的居住和供養(yǎng)。

二、居住權(quán)的定義

居住權(quán)，指居住權(quán)人對(duì)他人所有的住房及其附屬設(shè)施享有的占有、使用等權(quán)利。

居住權(quán)的具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，可由所有權(quán)人和居住權(quán)人在居住權(quán)合同中予以確定。一般情況下，為使住宅物盡其用，當(dāng)事人通常會(huì)約定居住權(quán)人對(duì)住宅中的各種附屬設(shè)施亦有使用權(quán)。

三、居住權(quán)的設(shè)立

居住權(quán)的設(shè)立有兩種方式：通過簽訂合同設(shè)立和通過遺囑方式設(shè)立。通過合同設(shè)立的居住權(quán)具有債權(quán)的效力，屬于不動(dòng)產(chǎn)交易合同的一種，根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)合同須采用書面形式。居住權(quán)合同通常以無償為原則，有償為例外。當(dāng)事人可以明確約定居住權(quán)期限，也可以約定居住權(quán)合同至居住權(quán)人去世時(shí)終止。如果期限約定不明或者未約定期限，應(yīng)當(dāng)以居住權(quán)人的終身居住為限。

以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，適用前述合同設(shè)立居住權(quán)的規(guī)則。但無論是以合同形式還是遺囑形式設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。 四、居住權(quán)的法律特征和限制

居住權(quán)的法律特征為：(一)居住權(quán)是在住宅上設(shè)立的物權(quán)，設(shè)立居住權(quán)是住宅所有權(quán)人處分自己財(cái)產(chǎn)的一種方式。住宅所有權(quán)人有權(quán)就其所有住宅的全部或者部分為他人設(shè)立居住權(quán)；(二)居住權(quán)是一種用益物權(quán)，是指居住權(quán)人對(duì)他人所有的住宅的全部或者部分及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利，以滿足其生活居住的需要。需特別注意的是，如果當(dāng)事人之間存在撫養(yǎng)、扶養(yǎng)、贍養(yǎng)、租賃、借用等關(guān)系，可能也同樣享有居住他人住宅的權(quán)利。但由此享有的權(quán)利不具有物權(quán)的排他效力，不是《民法典》規(guī)定的居住權(quán)；(三)享有居住權(quán)的主體范圍具有有限性，居住權(quán)人以外的人不能享有居住權(quán)，但允許居住權(quán)人的家庭成員居住；(四)居住權(quán)人只能將相關(guān)住宅用于滿足其生活居住的需要。一般情況下，居住權(quán)人不能將其享有居住權(quán)的住宅出租，但當(dāng)事人另有約定的除外。此外，根據(jù)《民法典》第三百六十九條的規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

五、居住權(quán)的消滅

《民法典》第三百七十條規(guī)定，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。同居住權(quán)的設(shè)立一樣，居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

六、居住權(quán)對(duì)個(gè)人產(chǎn)生的影響

居住權(quán)設(shè)立后，對(duì)個(gè)人的婚姻家庭生活、老人贍養(yǎng)、房產(chǎn)交易等都將產(chǎn)生重要影響。

首先，居住權(quán)制度設(shè)立后有助于緩和夫妻矛盾。如，男女雙方結(jié)婚，婚房是一方的婚前財(cái)產(chǎn)或家庭財(cái)產(chǎn)，另一方為保障自己的生活往往要求在房產(chǎn)證上加自己的名字，容易產(chǎn)生矛盾。居住權(quán)制度設(shè)立后，即將結(jié)婚的男女可以約定在婚房上設(shè)立居住權(quán)，直至享有居住權(quán)的一方去世，這樣便保障了無房一方的基本居住生活需求。

其次，居住權(quán)制度設(shè)立有助于解決老人養(yǎng)老和財(cái)產(chǎn)繼承問題。如，老年人可以將房屋抵押給銀行或者保險(xiǎn)公司，由銀行或者保險(xiǎn)公司支付養(yǎng)老費(fèi)至老人去世，以保障老年人的基本生活需要，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老?；蛘呃先肆⑦z囑時(shí)給居住條件不好的子女設(shè)立居住權(quán)，直至該子女去世，這樣既解決了該子女的居住問題，也保障了其他子女的繼承權(quán)。

最后，也是很重要的一點(diǎn)，居住權(quán)制度設(shè)立后，在二手房交易中，買房人不僅需要關(guān)注房屋權(quán)屬人以及房屋查封、抵押等情況，還應(yīng)查詢?cè)摲课萆鲜欠裨O(shè)立了居住權(quán)。否則，可能導(dǎo)致即使購買了房屋，也不能居住的風(fēng)險(xiǎn)。