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房貸逾期開發(fā)商要補(bǔ)差價(jià)(開發(fā)商在交房時(shí)讓補(bǔ)差價(jià)怎么辦)

2023-06-06 22:42發(fā)布

房貸逾期開發(fā)商要補(bǔ)差價(jià)

發(fā)商無正當(dāng)理由延期交房的,購房人的選擇如下:________________________________________________________________________________________________________ 一、購房人的合同解除權(quán)________________________________________________________________________________________________________ 《合同法》第九十四條規(guī)定,當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的,對(duì)方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確,該解釋規(guī)定,出賣人遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定,法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。________________________________________________________________________________________________________ 以上法律規(guī)定的含義有三點(diǎn):________________________________________________________________________________________________________ 1、購房人如欲解除合同,應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。________________________________________________________________________________________________________ 2、經(jīng)催告后過了三個(gè)月,開發(fā)商仍然沒有交房的,購房者取得合同解除權(quán)。就是說購房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房;第二經(jīng)過催告;第三催告后滿三個(gè)月仍未交房。________________________________________________________________________________________________________ 3、購房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開始,一年后結(jié)束,即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開發(fā)商解除合同,超過一年期限,則永久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問題而解除合同的除外)。并且,如果在購房者取得解除權(quán)后,開發(fā)商有催告購房者行使解除權(quán)的,則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。________________________________________________________________________________________________________ 以上規(guī)定中,兩個(gè)催告和兩個(gè)三個(gè)月的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分清楚,一為購房者催告開發(fā)商交房,一為開發(fā)商催告購房者行使解除權(quán);一為購房者催告后經(jīng)過三個(gè)月取得解除權(quán),一為開發(fā)商催告后購房者的解除權(quán)有效期縮短為三個(gè)月。________________________________________________________________________________________________________ 鑒于以上的規(guī)定,在開發(fā)商延遲交房時(shí),不管購房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同,都應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告,一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時(shí)采取的一個(gè)應(yīng)對(duì)舉措;二是催告后可解除合同對(duì)開發(fā)商也是一種壓力。________________________________________________________________________________________________________ 催告最好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。在沒有催告的情況下,開發(fā)商長期拖延,是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)是不可以的,催告是解除合同的前提條件。________________________________________________________________________________________________________ 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的,解除權(quán)消滅。________________________________________________________________________________________________________ 二、購房者要求支付違約金或者賠償損失________________________________________________________________________________________________________ 按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定,出賣人延期交付房屋的,應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。________________________________________________________________________________________________________ 合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。________________________________________________________________________________________________________ 違約金、賠償損失、解除合同可同時(shí)主張嗎?________________________________________________________________________________________________________ 友情提示:如果合同中約定的延期交房的違約金較高,發(fā)生糾紛訴諸司法后,開發(fā)商以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;如果合同中約定的延期交房的違約金過低,購房者可以請(qǐng)求增加,法院會(huì)支持以違約造成的實(shí)際損失確定違約金數(shù)額。________________________________________________________________________________________________________ 以上規(guī)定可知,合同既約定違約金又約定了賠償損失的,不能同時(shí)適用,可擇一較高者適用。________________________________________________________________________________________________________ 購房者選擇解除合同的,能否再要求支付違約金或要求賠償損失?________________________________________________________________________________________________________ 可以。違約金或賠償損失基本都是對(duì)違約造成一方損失的補(bǔ)償,解除合同后,一方仍然會(huì)存在損失,至少會(huì)發(fā)生購房款利息的損失,該損失應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償,因此解除合同和違約賠償可以同時(shí)主張。

開發(fā)商逾期找誰(開發(fā)商逾期被拒)

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