在當(dāng)事人中，提供物的使用或收益權(quán)的一方為出租人;對租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。租賃物須為法律允許流通的動產(chǎn)和不動產(chǎn)。 社會經(jīng)濟(jì)的不斷增長，房價(jià)之高令人生畏，越來越多的需求者開始選擇租房居住，相對應(yīng)在房屋租賃合同方面就出現(xiàn)了越來越多的問題和糾紛，房屋租賃合同履行過程中常見的問題有哪些，哪些又是非常必要去注意的呢? 房屋租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，以下稱租賃合同。 一、房屋租賃合同的內(nèi)容和形式 依據(jù)我國《合同法》第二百一十五條：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！弊赓U合同的租賃期限在6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式;當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃;但承租人按照約定全部支付租金的，應(yīng)為定期租賃。租賃期限在6個(gè)月以下的，未采用書面形式的，應(yīng)為定期租賃。之所以區(qū)分定期租賃和不定期租賃是在于：在不定期租賃中，當(dāng)事人享有隨時(shí)解除合同的權(quán)利，在解除前應(yīng)通知對方，此種情況下解除合同給對方造成損失的，原則上是不賠的，所以為了使雙方的利益都不受到損失，在簽租賃合同的時(shí)候要慎重對待。 (一)出租人的義務(wù) (1)出租人應(yīng)當(dāng)依照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。 (2)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任： ①不僅在交付時(shí)標(biāo)的物有瑕疵，而且在租賃物交付后在租賃關(guān)系存續(xù)期間租賃物發(fā)生瑕疵的，出租人都應(yīng)負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者部分毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失的，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。 ②承租人在訂立合同時(shí)明知租賃物有瑕疵的，出租人不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但是若租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人明知有瑕疵，承租人依然可以隨時(shí)解除合同，并不承擔(dān)解除合同而造成的損失。 ③出租人未對租賃物作特別保證而雙方又有關(guān)于瑕疵擔(dān)保責(zé)任免除的特別約定，出租人并非故意或重大過失不告知租賃物的瑕疵的，出租人可免除瑕疵擔(dān)保的責(zé)任。 ④即使出租人依照法律規(guī)定不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，在承租人因租賃物的瑕疵而受到損害時(shí)，出租人仍應(yīng)賠償承租人因租賃物瑕疵所受的損失。 (3)如承租人在合同訂立時(shí)，明知有權(quán)利瑕疵的出租人不負(fù)瑕疵擔(dān)保的責(zé)任。比如：訂立房屋租賃合同合同時(shí)，承租人明知租賃物的所有人不是出租人的情況下，出租人是不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的。 (4)在租賃物需要維修時(shí)，出租人應(yīng)承租人的要求應(yīng)該在合理的期限內(nèi)履行租賃物的維修義務(wù)。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用有出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長租期，但承租人不享有解除權(quán)，此處的解除權(quán)不是絕對不享有，譬如若維修不好，合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，就可以解除合同。 (5)租賃物有稅捐等負(fù)擔(dān)時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)。 (6)在合同終止時(shí)，承租人需要交付租賃物，出租人應(yīng)返還押金或擔(dān)保物。 (二)承租人的義務(wù) (1)依照合同約定的方式以及租賃物范圍進(jìn)行使用收益。 (2)妥善保管租賃物。 (3)對租賃物相關(guān)情況事項(xiàng)的通知。承租人怠于通知造成損失的，也要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 (4)承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限和數(shù)額支付租金。 (5)不得隨意轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)。 (6)租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。 對于以上承租人的義務(wù)中轉(zhuǎn)租的問題我們在這里進(jìn)行詳細(xì)的分析： ①承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 ②承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，需要注意的是此處出租人解除的合同是租賃合同，而不是承租人與轉(zhuǎn)承租人之間的轉(zhuǎn)租合同，出租人解除租賃合同后，依據(jù)物權(quán)請求權(quán)中的返還原物請求權(quán)向轉(zhuǎn)承租人主張返還原物，轉(zhuǎn)承租人因此所受的損失，可向承租人主張違約責(zé)任。另外，在未經(jīng)出租人同意的情況下轉(zhuǎn)租所得收益，出租人對承租人有不當(dāng)?shù)美姆颠€請求權(quán)。 ③當(dāng)租賃合同已到期，出租人解除合同而轉(zhuǎn)租合同未到期時(shí)，出租人要求轉(zhuǎn)承租人交付租賃物的，轉(zhuǎn)承租人應(yīng)當(dāng)交付，不能對抗所有人，轉(zhuǎn)承租人的損失由承租人承擔(dān)。 二、租賃期間租賃物的孳息歸屬 對于租賃物的孳息歸屬，有約定的依照約定，沒有約定的根據(jù)合同的租賃目的決定。 三、對租賃物的改善或者增加設(shè)施的問題 經(jīng)出租人同意，承租人可以對租賃物進(jìn)行改善，或者增加設(shè)施，但若是在合同約定的租賃合同目的范疇內(nèi)，合理使用的需要，就無需取得出租人的同意，除非出租人有約定，超出的范圍，未經(jīng)出租人同意的，被視為侵權(quán)，出租人有權(quán)要求恢復(fù)原狀或賠償損失。 在租賃期滿后，對租賃物改善或增設(shè)設(shè)施所增價(jià)值的歸屬，當(dāng)事人有約定的依照約定，沒有約定的，承租人可依據(jù)不當(dāng)?shù)美鲝埛颠€請求權(quán)。 四、承租人的優(yōu)先購買權(quán) 依據(jù)《合同法》第230條的相關(guān)規(guī)定僅適用于房屋租賃合同。 ①承租人的優(yōu)先購買權(quán)是在同等條件下享有的，即是在同等的價(jià)位下，并且要考慮到出租人是整體出售而承租人是部分承租的情況下，承租人對部分承租的范圍內(nèi)不享有優(yōu)先購買權(quán)。②在房屋租賃合同中，出租人在告知承租人要出賣房屋，承租人在出租人所給予的合理期限內(nèi)未予答復(fù)的，視為其放棄優(yōu)先購買權(quán)。 五、買賣不破租賃 在租賃合同履行期間，出租人出賣了租賃物的，租賃合同對受讓人繼續(xù)有效。承租人無需與新的買受人簽訂新的租賃合同，但剩余租期的房租應(yīng)向新的買受人支付，新的買受人也應(yīng)依照原合同的租金收取，不能提高租金，也不能以自己住房為由要求承租人騰房。如果出租人向買受人隱瞞了出售房屋存在承租權(quán)的事實(shí)，買受人可以欺詐為由撤銷買賣合同，并有權(quán)要求賠償損失。 六、續(xù)租的相關(guān)問題 依據(jù)《合同法》第236條的相關(guān)規(guī)定， 續(xù)租可采用明示的方式，也可采用推定的方式，比如合同到期后，承租人繼續(xù)交付租金，出租人也并未提出異議，可推定續(xù)租，雙方出現(xiàn)租賃糾紛，依據(jù)原房屋租賃合同處理，但沉默不構(gòu)成續(xù)租的方式。 租賃合同與我們的生活息息相關(guān)，特別是房屋租賃方面，是大多數(shù)人生活中基本要經(jīng)歷的過程，為維護(hù)好自己的合法權(quán)益，要慎重對待租賃合同中的一些細(xì)節(jié)問題。 土地使用權(quán)租賃合同具備哪些條件

租房合同注意事項(xiàng)(簽約租房合同注意事項(xiàng))

由于現(xiàn)在生活等原因，我們在外租房子，有時(shí)候不可避免合租問題，因?yàn)楦哳~的房租會讓我們通過合租房來降低租房的成本，那么簽訂合租房合同需要注意些什么呢?合租房屋不同于整租房屋，租客與房東簽訂合同需要注意，首先需要注意出租人是否有權(quán)出租房屋，若出租人是否是二房東，檢查是否有書面的產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租協(xié)議;其次將需要與其租客分?jǐn)偟馁M(fèi)用約定清楚，如物業(yè)費(fèi)、清潔費(fèi)、水電氣費(fèi)等;詢問房東其他合租房間居住人的信息以及居住人數(shù)，比如成都市租房規(guī)定每個(gè)房間不能超過2人，而且居住使用人的人均租住使用面積不得低于4平方米(有法......

租房合同注意事項(xiàng)有哪些(租房合同需要注意什么)

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租房合同注意事項(xiàng)(租房合同注意事項(xiàng)有哪些 租客)

要注意的問題有: 1.租期的長短和入住時(shí)間，一般在合同上要標(biāo)注租期的起止時(shí)間。 2.租金的支付方式，是現(xiàn)金支付還是匯款到指定賬戶，租金是季付，半年付等 3.押金的數(shù)額，一般是一個(gè)月房租，或者是租戶和業(yè)主商量的押金，以及押金在合同到期后如何退還，違約時(shí)押金的退還（業(yè)主違約）、賠付（租戶違約）。 4.簽合同時(shí)租戶要查看業(yè)主的房產(chǎn)證（一般看原件，復(fù)印件也可以），業(yè)主身份證原件，雙方最好可以留一份對方身份證的復(fù)印件。 5.簽合同時(shí)會做物業(yè)交割，就是業(yè)主家里的家具家......

簽租房合同要注意的十大細(xì)節(jié)(和中介簽租房合同要注意的十大細(xì)節(jié))

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