案情簡介：

　律師點評：

　　國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》等，要求商品房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)政府可根據(jù)實際情況采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房條件。截至2017年12月，我國已經(jīng)有40余個城市先后公布了限購令，對民事主體的購房資格、戶籍、購房套數(shù)予以限制，這些城市主要位于環(huán)渤海、長江中游、長三角經(jīng)濟圈等地。限購令屬于時效性很強的國家宏觀調(diào)控政策，往往隨著房地產(chǎn)市場波動而調(diào)整，商品房買賣合同的當(dāng)事人應(yīng)隨時關(guān)注國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的變化，一旦買受人不符合購房條件，已簽訂的商品房買賣合同可能因合同目的無法實現(xiàn)而面臨解除風(fēng)險。

　　一、限購令的法律性質(zhì)

　　(一)限購令是抽象行政行為。

　　抽象行政行為是指行政主體針對不特定的行政相對人所為的行政行為。限購令是有普遍約束力的規(guī)定，是行政機關(guān)為實施法律和政策、在法定權(quán)限內(nèi)制定的行政規(guī)范性文件，故限購令屬于抽象行政行為。

　　(二)限購令是否屬于情勢變更并因此導(dǎo)致合同解除，司法實務(wù)中仍存在爭議。

　　限購令的確會給一個地區(qū)的商品房交易行為造成一定的影響，但這種影響能否歸結(jié)于情勢變更，在實務(wù)界存在爭議，主要有以下幾種觀點：

　　第一種觀點認(rèn)為，限購令的出臺屬于情勢變更。情勢變更是指合同成立以后，因當(dāng)事人不可預(yù)見的事情發(fā)生，導(dǎo)致合同訂立的基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力或要求繼續(xù)履行將對一方當(dāng)事人產(chǎn)生明顯不合理、不公平的失衡情形，應(yīng)允許當(dāng)事人變更合同或者解除合同。而限購令的出臺，對于商品房交易雙方而言，存在“不可預(yù)見”的客觀性，應(yīng)屬情勢變更事由。

　　第二種觀點認(rèn)為，限購令的出臺不屬于情勢變更。房市宏觀調(diào)控政策的出臺及實施，是針對房價上漲過快而采取的民生調(diào)控措施，該類政策對于房價上漲較快地區(qū)的購房者而言，是可預(yù)測及可承受的市場風(fēng)險，不能認(rèn)定為情勢變更。

　　我們認(rèn)為，新的限購令是否屬于情勢變更，應(yīng)當(dāng)綜合考慮包括發(fā)布新限購令之前一段時間當(dāng)?shù)胤渴胁▌蛹罢{(diào)控狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂《商品房買賣合同》時對該類風(fēng)險告知等情況而定。

　　二、限購令的法律風(fēng)險防控

　　(一)新的限購令出臺后，商品房買賣合同的效力問題。

　　最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定，“人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！毕拶徚畈粚儆诜苫蛐姓ㄒ?guī)，故即使出臺新的限購令，商品房買賣合同的效力不受其影響。

　　(二)新的限購令出臺后，商品房買賣合同能否解除問題。

　　依據(jù)《2015年全國民事審判工作會議紀(jì)要》的會議精神，房屋買賣合同簽訂后，由于住房限購政策的實施，當(dāng)事人無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，人民法院對其請求可予支持。

　　可見，商品房買賣合同訂立后，由于限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)的情形，當(dāng)事人可要求解除合同。同時，依據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，買受人可以要求出賣人返還收受的購房款或定金。

　　(三)商品房買賣合同訂立后，一方當(dāng)事人逾期履行合同義務(wù)期間遭遇限購令出臺的，合同應(yīng)如何處理的問題。

　　如果合同當(dāng)事人應(yīng)在限購政策出臺前辦理房屋過戶手續(xù)或履行合同義務(wù)，但因其單方遲延履行，致使政策出臺后房屋買賣合同無法繼續(xù)履行的，遲延履行方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，另一方則可以依據(jù)《合同法》第九十七條、第一百一十三條之規(guī)定，主張違約金及其他損失賠償。

　　來源：網(wǎng)絡(luò)