在征地拆遷中，除卻補償標準不易協(xié)商一致外，最為常見引發(fā)糾紛的便是出自拆遷評估這一程序。

相關法律規(guī)定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定?！?/p>

相信每位被拆遷人都曾在評估過程中遇到過這樣的問題，就是明明自家的房屋面積那么大，拆遷方給出的評估報告中卻顯示的那么少，自己家的房屋明明是商住兩用的，卻只是按照住宅的性質來進行補償，眾多被拆遷人直呼不合理。雙方常常因此鬧得不可開交而矛盾叢生。那么，作為被拆遷人你可有曾想過為何自家房屋面積會變少？為何補償的那么不合理？

律師根據多年的辦案經驗分析可能 是由于評估環(huán)節(jié)違法所導致，而造成拆遷評估環(huán)節(jié)違法的原因可能有以下幾點：

一、房屋的性質與面積等認定錯誤

被拆遷房屋應當分為已登記房屋與未經登記房屋。對于已經登記的房屋在拆遷時應當按照權屬證明上的性質、面積及用途來進行補償。而很多地區(qū)的老舊房屋一般都未曾登記在冊，在拆遷時便會有一些政府人員利用職權之便私自將其商住兩用的房屋一刀切的認定為住宅，并且還有一些地區(qū)在未經實際測量的情況下直接估算房屋面積，導致被拆遷人們的補償數額驟減，從而引發(fā)矛盾與糾紛?？梢钥隙ǖ氖牵陨线@些情況均不符合法律規(guī)定，若雙方因此產生矛盾，被拆遷人是可以利用法律來進行維權的。

二、評估機構的選擇

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規(guī)定：房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

由此可見，無論協(xié)商是否成功，評估機構的選擇權都在被拆遷人的手中，但在征收實踐過程中，作為被拆遷人通常屬于弱勢的一方，在選擇評估機構這一環(huán)節(jié)時，強勢的拆遷方通常會插手來主導評估機構的選取。而這顯然是不符合上述法律規(guī)定的，所以作為被拆遷人可以將此作為提高補償的突破口。

三、評估的時間點易違法

一個征地拆遷項目想要安置完畢所有被拆遷人，所有的時間往往很漫長，長至七八年的亦有之，所以，何時評估顯得尤為重要，而我國對此有明確的法律規(guī)定：

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條的規(guī)定：“被征收房屋價值評估時間點為房屋征收決定公告之日”。

所以，如果在未曾獲得征收拆遷許可時拆遷方就對被拆遷人的房子予以評估，就明顯違反了上述法律規(guī)定，特別值得提醒的是拆遷方此舉將會導致評估報告無效哦。

另外，除了上述情況還有這樣一種情況需要特別注意，有很大一部分的拆遷方往往在評估完畢簽訂拆遷補償安置協(xié)議后便沒有了下文，不知何時才會下發(fā)拆遷補償，導致時間間隔較為久遠。所以，對于此種情況，作為被拆遷人是可以拒絕初次評估，要求進行二次評估的。

四、評估報告的內容是否合法

評估報告中應當包含：

房屋的重置價值；

區(qū)位補償價；

附屬物價值和裝修價值；

不包括：

搬家補助；

停產停業(yè)損失；

租賃價值和其他補償。

其中區(qū)位補償價具有極其的隱蔽性，往往成為評估公司評估不合理的重要因素，也是實踐中產生糾紛最多的一項，各位被拆遷人應當注意。

《房地產估價規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定估價報告應包括下列部分：

1、封面；

2、目錄； 

3、致委托方函； 

4、估價師聲明；

5、估價的假設和限制條件; 

6、估價結果報告； 

7、估價技術報告； 

8、附件。

法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應出具整體評估報告和分戶評估報告，但實踐中，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分戶評估報告，這是嚴重違法的。一些即使出具分戶評估報告，內容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。

并且，眾位被拆遷人應還要注意整體的房屋評估報告應當由負責此次征收項目評估的兩名以上注冊房地產估價師簽字，不能以打印或者簽章代替，并加蓋評估機構的公章，以此可以查驗看評估人員是否具有相應的估價資格證書；對于評估人員實地勘察記錄，應注意是否由被征收人簽字確認等等注意事項。

最后，律師提醒：對于有異議的評估結果，眾位被拆遷人一定要在法律規(guī)定的10日期限進行復核；如果被拆遷人對復核的結果再有異議的，應當在規(guī)定的10日期限內向房屋拆遷評估技術委員會對評估結果進行鑒定。

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