隨著市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展,廣告也已經(jīng)深入到社會生活的各個領域,尤其是現(xiàn)在不少小區(qū)都在積極開發(fā)區(qū)內(nèi)資源,利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營廣告,使得小區(qū)廣告收益逐漸成為住宅小區(qū)內(nèi)的流行話題。

但是小區(qū)廣告收益的歸屬分配缺乏法律上的規(guī)范,廣告興旺而管理混亂,現(xiàn)實生活中因此造成的糾紛也不少見。

相關案例

案例：A市某小區(qū)甲投訴稱，在他們小區(qū)的電梯內(nèi)，經(jīng)常會有一些廣告。她說，每個電梯廣告都有三個廣告位，每月都會有固定的廣告費收入，但是別人在電梯里打廣告，這些錢業(yè)主卻收不到。甲說，房子已經(jīng)由開發(fā)商賣給業(yè)主了，公共部分也進行了分攤，因此，在電梯里面做廣告，收入就應該是業(yè)主的。

該小區(qū)物業(yè)管理處乙表示，小區(qū)電梯廣告確實是管理處在經(jīng)營，但收入是全體業(yè)主的，因為業(yè)主委員會沒賬戶，收入目前在物業(yè)公司的賬上，賬目由業(yè)主委員會進行監(jiān)管。他說，這筆錢怎么用，需業(yè)主委員會討論。小區(qū)業(yè)主委員會丙也表示，小區(qū)在和物業(yè)公司簽訂管理合同時，就已明確電梯廣告收入屬于全體業(yè)主。甲的困惑、物業(yè)管理處乙的表示及業(yè)主委員會丙的說辭該怎么解讀呢？

相關法律法規(guī)規(guī)定

《民法典》第二百七十一條：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

《民法典》第二百七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

《民法典》第二百八十二條：建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理條例》第五十四條：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 律師解讀：廣告收益歸業(yè)主所有

2020年5月28日下午，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典），自2021年1月1日起正式施行。

小區(qū)中以占用業(yè)主共有部分進行經(jīng)營而獲得的收益主要有以下幾個方面：公共道路停車費(必須留有消防通道4.5米以上的距離，消防車通行4米、偶有非機動車輛留0.5米的距離)；各運營商交納的場地使用費；信號輸入或改造費用；電梯間及樓梯間廣告收益；公共區(qū)域廣告收益等。電梯屬于公用設施，根據(jù)《民法典》二百七十四條之規(guī)定，屬于業(yè)主共有。小區(qū)物業(yè)利用業(yè)主共有的電梯向外招租廣告，并獲取廣告費收入，根據(jù)《民法典》二百八十二條之規(guī)定，該收入扣除合理成本之后，歸全體業(yè)主共有。

根據(jù)《民法典》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主對所購房屋單元享有專有所有權，對建筑物的外墻、電梯和樓道等共有部分享有共有所有權。也就是說小區(qū)電梯的使用權和收益都應該歸于業(yè)主。同時，業(yè)主對共用部位、共用設施設備和相關場地的使用情況享有知情權和監(jiān)督權，物管公司無權擅自處分建造物共有部分的使用權，物管利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物管企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理手續(xù)。如果業(yè)主不同意，業(yè)主委員會有權拒絕廣告進入小區(qū)電梯。

其他相關問題解讀

問題一：物業(yè)可否未經(jīng)業(yè)主同意，進行電梯廣告招租？

無論是建設單位還是物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人，作為物業(yè)的管理者對其管理的區(qū)分所有建筑物的共有部分在不損害業(yè)主利益的情況下，是可以對其進行利用的，并且通過利用這些共有部分創(chuàng)造利益，使共有部分產(chǎn)生收益，做到物盡其用。由于共有部分的權利屬于全體業(yè)主，對其利用而增加的收益，也應當歸全體業(yè)主所有，只是利用共有部分的管理者可以扣除成本。小區(qū)公用電梯本就屬于業(yè)主共有的公用設施，強調(diào)在不損害業(yè)主利益的情況下，是可以決定電梯廣告招租的，但收益應歸屬全體業(yè)主共有。

問題二：物業(yè)要是耍賴皮，業(yè)主拿不到共有部分的收入分配怎么辦？

首先業(yè)主先找物業(yè)談，并給其發(fā)律師函。無果后，業(yè)主可以要求街道、居委會進行調(diào)解。調(diào)解不成的，業(yè)主或者業(yè)主委員會可以向法院提起訴訟，訴訟是最后的救濟途徑。

問題三：物業(yè)不分收益，業(yè)主是否可以不繳納物業(yè)費？

原則上還是要繳物業(yè)費，但可以主張部分扣除。在法律上有抵消制度，在物業(yè)服務合同中，物業(yè)提供服務，業(yè)主繳納相應的費用，物業(yè)是債權人。而同時，在履行物業(yè)合同過程中，物業(yè)利用業(yè)主共有部分的財產(chǎn)獲得了廣告收益，那就意味著物業(yè)實際上欠了業(yè)主錢，等額部分就可以抵消了。但必須注意，僅等額部分可抵消，不可以物業(yè)存在廣告收益為由惡意欠繳物業(yè)費。

問題四：為何《民法典》二百八十二條要規(guī)定扣除合理成本？

明文規(guī)定扣除合理成本，主要是考慮了物業(yè)公司在電梯廣告招租及維護中確實產(chǎn)生了一些合理成本費用，另外這樣規(guī)定也不至于打擊物業(yè)公司的積極性，讓物業(yè)更加積極招租，避免資源的閑置。