案例簡(jiǎn)介

　　王某(女)與李某(男)于2007年9月29日登記結(jié)婚，于2007年4月1日生育一子李小某。2011年10月份，李某一家所在片區(qū)被納入拆遷范圍，其與政府簽訂《騰退安置協(xié)議書》，李某一家以定向安置的方式獲得兩套安置房。2014年4月4日，李某與趙某簽訂《二手房買賣合同》，將上述兩套安置房以50萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給趙某。由于李某未按合同約定交付房屋，趙某遂向法院起訴，要求李某履行合同義務(wù)，交付涉案房屋并協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)。法院審理時(shí)，王某和李小某作為案件利害關(guān)系人申請(qǐng)參加訴訟。王某和李小某主張李某與趙某簽訂的《二手房買賣合同》是為了擔(dān)保雙方之間的借貸合同的履行，并非合同雙方真實(shí)的意思表示，依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。法院經(jīng)審理查明，2014年4月4日(與當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同為同一日)，李某向趙某借款50萬(wàn)元，其中包括利息5萬(wàn)元，可由李某向趙某出具的借條證明。法院認(rèn)為，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。然而，就房屋買賣合同而言，由于雙方當(dāng)事人并未達(dá)成一致的真實(shí)意思表示，因此涉案合同依法不能成立。被告主張案涉房屋買賣合同無(wú)效缺少事實(shí)與法律依據(jù)。

　　簡(jiǎn)評(píng)

　　本案中，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議焦點(diǎn)是為擔(dān)保借貸合同的履行而簽訂的房屋買賣合同到底是“無(wú)效”，還是壓根“不成立”。合同的未成立與合同的無(wú)效是訂立合同時(shí)可能出現(xiàn)的兩種結(jié)果。一般認(rèn)為，合同成立是合同生效的前提。欠缺合同成立要件的，當(dāng)事人之間不產(chǎn)生合同法律關(guān)系。而合同的無(wú)效是合同當(dāng)事人之間存在合同法律關(guān)系，但該法律關(guān)系因缺少生效要件或違法法律的強(qiáng)制性規(guī)定，而不能按照當(dāng)事人的自由意思發(fā)生效力。在民間借貸領(lǐng)域，為擔(dān)保借貸合同的履行，當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同，由于并非其真實(shí)意思表示，依法不能成立。此時(shí)，由于當(dāng)事人雙方根本不存在訂約的意思，應(yīng)該認(rèn)為二者之間不存在房屋買賣合同法律關(guān)系，而不是該房屋買賣無(wú)效。

作者 正義小律