承租方向出租方支付租金作為對價，對于大多數(shù)的租賃合同糾紛，因承租方未及時支付租金而導致出租房起訴解除租賃合同或者追要租金的訴訟屢見不鮮。

一、我國現(xiàn)行法律規(guī)制

根據(jù)民法典第四百四十七條之規(guī)定：債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經(jīng)合法占有的債務人的動產(chǎn)，并有權就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債權人為留置權人，占有的動產(chǎn)為留置財產(chǎn)。

故而對于留置權的行使，在我國具有法律肯定評價之基礎。

認為，留置權行使的要件有如下：

1.債權人對債務人享有的債務已到期；

2.債權人已經(jīng)持續(xù)、合法占有債務人的動產(chǎn)；

3.債權人留置的動產(chǎn)，應當與債權屬于同一法律關系，但是企業(yè)之間留置的除外。

二、現(xiàn)行司法實踐對留置權行使的評價不一

然而在租賃合同中承租人對于留置權的行使面臨怎樣的難點，現(xiàn)行的司法實踐又是如何評價租賃合同中留置權的行使的呢？

（1）租賃合同項下出租人留置權行使的大前提出租人、承租人雙方均是企業(yè)。

根據(jù)《民法典》第四百四十八條：債權人留置的動產(chǎn)，應當與債權屬于同一法律關系，但是企業(yè)之間留置的除外。該條款評價了留置財產(chǎn)與債權的關系。首先租賃合同中，出租人作為租金債權人享有對承租人的價款請求權，其對應的是出租的商鋪、場地或者房屋等租賃標的物，而非是租賃標的物內(nèi)的動產(chǎn)。

故而，租賃合同項下，租賃標的物內(nèi)的動產(chǎn)并非屬于租賃關系調(diào)整的對象，也即出租人、承租人雙方均是企業(yè)，方具有留置權行使的基礎和前提。 （2）留置權行使構成要件中的持續(xù)、合法占有民法典對于留置權的行使有著明文規(guī)定，留置權的行使需要合法地占有債務人的動產(chǎn)，對債務人的不動產(chǎn)不可行使留置權。那么在實踐中，出租人如何合法占有承租人的動產(chǎn)？

承租人的動產(chǎn)與出租人具有關聯(lián)的，極大程度上是承租人租賃出租標的物后放置在租賃地點的動產(chǎn)，那么在承租人欠付到期租金的情況下，關于這些動產(chǎn)，可能會有多種情況引起是否合法占有的討論：

1.承租人租期屆滿或者雙方協(xié)商解除合同后，向出租人交還租賃標的物，仍然將動產(chǎn)遺留在租賃標的物內(nèi)；

2.承租人在合同履行期間欲搬離遷出，出租人以欠付租金為由阻止搬離，要求留置承租人所有在租賃標的物內(nèi)的動產(chǎn)；

3.承租人未搬離，但持續(xù)在租賃標的物內(nèi)使用動產(chǎn)，或直接在租賃標的物加鎖，欲繼續(xù)控制租賃標的物及其內(nèi)動產(chǎn)；

4.出租人行使約定解除權或法定解除權通知承租人解除合同，承租人未搬離，出租人要求留置承租人所有在租賃標的物內(nèi)的動產(chǎn)； 認為除上述第一種情形外，其余情形出租人是否具備合法占有的要件具有較大的爭議。占有包括基于事實行為的占有和基于法律行為的占有，其中對于事實行為的占有亦需要法律對其予以規(guī)定和評價。

在第一種情形項下，傾向性認為，承租人即已經(jīng)交還租賃標的物，但是沒有將動產(chǎn)遷出，此時的租賃標的物合法地由出租人占有，基于此前提，承租人本可以在交還前遷出，但未予實施這一行為，進而出租人對其動產(chǎn)系合法占有。

但是第二、三情況項下，認為出租人并不構成對于承租人動產(chǎn)的合法占有。此情形下，承租人對于租賃標的物的占有狀態(tài)是持續(xù)性的，出租人無法直接基于租賃標的物的所有權占有承租人的動產(chǎn)，出租人欲占有該動產(chǎn)并無法律依據(jù)，也難以在司法實踐中獲得肯定性評價。

在第四種情況下，認為存在較大的爭議，不建議用此種方法進行留置，首先解除合同的時間節(jié)點往往仍需司法判決對其予以確認，在法律文書未對其予以確認前，對于合同是否業(yè)已解除以及時間節(jié)點為何可能存在一定的爭議；其次承租人可能會以此出租人的行為對其造成了損失為由提出反訴，一旦解除合同的時間節(jié)點遭受到法官的調(diào)整，出租人將會面臨更大的法律風險。