案件經(jīng)過(guò)

　　賣方：李某     買方：張某

　　賣方李某和買方張某簽訂了《存量房屋買賣合同》，李某的房屋為婚后購(gòu)買，屬于夫妻共有房產(chǎn)，簽訂合同時(shí)，李某沒(méi)有與其妻子溝通出售簽約問(wèn)題，李某認(rèn)為妻子一定會(huì)同意他簽訂合同，所以就直接自己簽訂了合同，收取了買方張某5萬(wàn)元購(gòu)房定金;簽訂合同時(shí)李某向張某出具了承諾書，承諾欽定合同后三天內(nèi)把妻子出具的的配偶同意出售授權(quán)委托書交給買方查看。

　　《房屋買賣合同》簽訂后，買方張某再一次去看房子時(shí)，剛好遇到了李某的妻子，雙方寒暄幾句，李某的妻子也同意出售房屋，所以授權(quán)委托書的事情雙方都沒(méi)有在意。接下來(lái)，買賣雙方順利辦理了網(wǎng)簽備案和銀行的按揭審批貸款手續(xù)。

　　過(guò)了一段時(shí)間，在買賣雙方要辦理資金監(jiān)管手續(xù)時(shí)，賣方夫妻遲遲不出面。買方張某一再催促，李某的妻子告知張某：當(dāng)時(shí)李某與張某簽訂的《房屋買賣合同》是無(wú)效合同，因?yàn)楹贤厦嬷挥欣钅骋粋€(gè)人的名字，沒(méi)有她的名字，所以合同無(wú)效。他們夫妻也不再繼續(xù)出售。】

　　聽(tīng)完李某妻子的表述，張某一下蒙圈了，市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)漲了幾十萬(wàn)，現(xiàn)在賣方說(shuō)合同無(wú)效，房子不賣了，那他將損失多少?于是他趕緊咨詢律師。

　　律師告訴他：夫妻出售共同所有的房屋，一般應(yīng)由夫妻雙方共同在合同上簽字或者蓋章，一方以自己名義與買房人簽訂房屋買賣合同，買房人支付定金后，賣房人主張未經(jīng)配偶同意，要求解除合同的，買房人應(yīng)對(duì)賣方配偶知道且同意房屋買賣合同簽訂的情況予以證明。

　　買房人無(wú)法證明賣房人配偶知情且同意賣房，又不符合善意取得的構(gòu)成要件，該房屋買賣合同無(wú)效，人民法院對(duì)繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求不予支持。

　　買賣合同上現(xiàn)在只有李某一個(gè)人的簽字，可是房屋是他們夫妻共有的，所以張某要證明李某的妻子之前也同意出售該房屋，否則很可能要承擔(dān)不利的后果。

　　張某陷入沉思，這個(gè)證據(jù)自己哪里去找?李某的妻子之前賣房屋時(shí)，口頭說(shuō)的好好的同意出售房屋，現(xiàn)在又說(shuō)沒(méi)經(jīng)過(guò)她同意，這明顯是故意的，可是自己又有什么好的辦法證明李某的妻子之前是同意出售房屋的呢?

　　律師跟張有平說(shuō)：你們房屋買賣的手續(xù)已經(jīng)辦理到了資金監(jiān)管，網(wǎng)簽合同已經(jīng)簽過(guò)了，而且銀行的按揭貸款手續(xù)也辦理過(guò)了。那么，你把網(wǎng)簽合同拿出來(lái)看，上面應(yīng)該是有李某妻子簽字的，這個(gè)就可以證明，出售該房屋，他們夫妻雙方是都認(rèn)可的。張某一聽(tīng)，拿出之前的網(wǎng)簽合同一看，果然有李在先和他妻子的簽名。

　　后來(lái)張某一再跟李某交涉房屋繼續(xù)辦理手續(xù)的問(wèn)題，李某和妻子都不出面配合辦理手續(xù)，無(wú)奈之下，張某只有起訴到了人民法院要求繼續(xù)履行《房屋買賣合同》。

　　經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的法庭審理，最后法院認(rèn)定：因?yàn)榫W(wǎng)簽合同上有李某妻子的簽名，所以對(duì)于李某妻子所講的不同意出售房屋不予以認(rèn)可。故此，李某與張某所簽訂的《房屋買賣合同》依法成立、合法有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

案后分析

　　1.簽訂《房屋買賣合同》到網(wǎng)簽、面簽階段，如果李某當(dāng)時(shí)沒(méi)有取得書面授權(quán)，李某的妻子又否認(rèn)同意出售房屋一事，張某沒(méi)有相關(guān)證據(jù)證明李某妻子同意出售房屋，則此時(shí)的《房屋買賣合同》效力認(rèn)定上，將很有可能被認(rèn)定是無(wú)效合同。

　　2.李某夫婦與張某已經(jīng)辦理了網(wǎng)簽、面簽手續(xù)，并且李某妻子在網(wǎng)簽合同上有自己的簽名。則此時(shí)，李某妻子的行為構(gòu)成對(duì)李某出售房屋的事實(shí)上的認(rèn)可，即使之后，其一再?gòu)?qiáng)調(diào)她不同意出售房屋，意圖狡辯，也不能成立。

　　綜上所講：授權(quán)委托書十分重要，一般來(lái)講，簽訂房屋買賣合同，房子若為夫妻雙方共有，僅是夫妻雙方一方在合同上簽字，沒(méi)有出具授權(quán)委托書，則夫妻另一方不對(duì)簽訂合同的行為予以確認(rèn)，合同無(wú)效后，買房人的損失將會(huì)很大。

　　溫馨提醒：為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，買方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，如果是賣方的代理人簽訂合同或者夫妻一方簽訂合同，那么，一般需要查看業(yè)主代理人或者夫妻另一方提供的授權(quán)委托書。謹(jǐn)慎起見(jiàn)，居間方需要查看業(yè)主或者夫妻另一方拿著授權(quán)委托書拍照的照片(預(yù)防委托書代簽風(fēng)險(xiǎn))。

　來(lái)源：西安馨慧不動(dòng)產(chǎn)

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