目前房價高企，對于普通老百姓來說，購買一套房可能要花上幾代人的積蓄。尤其是在北上廣，在動輒千萬的房屋買賣中，將辛辛苦苦積累的幾百萬元的首付款交付給一個陌生的房東，對于買方來說，你是不是擔(dān)心以下法律問題：

1、賣方違約拒售（尤其是房價暴漲時，賣方違約拒售概率極為普遍）；

2、賣方一房二賣，拿錢逃走；

3、在買賣過程中，賣方將房屋抵押給他人或?qū)Ψ课葑髌渌幹茫?/p>

今天，律師告訴你：其實上述所有的法律問題，一招就可以解決：

那就是-----預(yù)告登記！

即如果購房人在簽訂購房合同后能及時辦理f房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記，是完全可以避免上述購房人所擔(dān)心的法律問題。只不過現(xiàn)實交易中基本沒人用這招?。?！甚至連房地產(chǎn)中介機構(gòu)的工作人員可能都不知道有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記。

一、那么，何謂預(yù)告登記？

所謂預(yù)告登記，是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議后，為保障購買人將來取得物權(quán)，按照約定向不動產(chǎn)登記機關(guān)所作的登記。在二手房買賣中“一房二賣”（甚至數(shù)賣）極為普遍，亦有部分賣方由于資金困難，在房屋買賣過程中，將擬出售的房屋抵押融資，當然亦有在房價上漲時違約拒售，以上種種情形都有可能導(dǎo)致導(dǎo)致購房人已經(jīng)購買的房屋不能辦理物權(quán)登記，無法取得購買的房屋的所有權(quán)，只能以賣房人違約為由請求損害賠償，購房人的權(quán)益難以得到有效的保護。因此，我國在制定出臺《物權(quán)法》時就專門規(guī)定了“預(yù)告登記”， 用來確保購房人可以順利獲得所購買的房屋。

二、我國法律關(guān)于預(yù)告登記是如何規(guī)定的？

我國《物權(quán)法》第二十條規(guī)定了預(yù)告登記制度，該條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！?/p>

根據(jù)該條款規(guī)定，預(yù)告登記的核心意義就是：權(quán)利保全效力，即未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。打個比方來說，一旦辦理房屋買賣預(yù)告登記即是向社會公眾宣示這套房屋已經(jīng)賣給特定的人，在預(yù)告登記有效期內(nèi)，房屋的產(chǎn)權(quán)人無權(quán)再處置房屋。

三、辦理需要注意哪些事項？

1、在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)約定辦理預(yù)告登記的條款，以及賣方違約不配合辦理預(yù)告登記應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任等內(nèi)容；

2、應(yīng)及時辦理預(yù)告登記，最好約定在辦理預(yù)告登記后再支付相應(yīng)的首付款；

2、注意預(yù)告登記的時效性，《物權(quán)法》第二十條規(guī)定如果雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議被解除，或者在能夠辦理房屋過戶登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記就失去了效力。

 四、如何辦理房屋預(yù)告登記

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記可以由買賣雙方當事人共同向房地產(chǎn)所在地登記部門申請預(yù)告登記，也可以由當事人單方面向登記部門申請預(yù)告登記。例如，在上海辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記所需要的材料如下：

1、《上海市不動產(chǎn)登記申請書》（原件）； 2、身份證明（復(fù)印件）；3、不動產(chǎn)權(quán)證書（原件）；4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等的合同（原件）。 如果是當事人單方申請的，還應(yīng)當提交預(yù)告登記的約定文件。不動產(chǎn)登記部門會在受理預(yù)告登記申請之日起七日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當將 預(yù)告登記種類及有關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并書面通知當事人。

（詳見：上海市《上海市不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》滬規(guī)土資籍規(guī)〔2016〕760號第12.11款的規(guī)定，其他省市辦理預(yù)告登記可以咨詢當?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門，原則上所需資料等不會有太大差異）

特別提醒：在房屋買賣中，及時辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記只是解決了房屋買賣中一小部分法律風(fēng)險，不能完全解決所有的法律風(fēng)險，因此，作為一般老百姓購房來說，如果沒有把握控制買賣中的法律風(fēng)險，則建議聘請房地產(chǎn)律師陪購，畢竟你要花所有的積蓄來購置房產(chǎn)，不容有失！ 

文：吳取彬    隆安（上海）律師事務(wù)所合伙人、律師